BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU DƯỚI GÓC ĐỘ LUẬT SO SÁNH

TS. NGUYỄN HỮU HUYÊN – Bộ Tư pháp

Quyền sở hữu là vấn đề xương sống của luật dân sự, là tiền đề của các quan hệ pháp luật dân sự về tài sản. Chính vì vậy, Bộ luật dân sự của các quốc gia trên thế giới đều coi đây là chế định cơ bản cần tập trung quy định, làm cơ sở cho việc quy định các chế định khác như hợp đồng dân sự, nghĩa vụ dân sự, thừa kế… Bộ luật dân sự của Việt Nam năm 2005 (sau đây gọi tắt là BLDS) đã dành Phần thứ hai với tổng số 117 điều (từ Điều 163 đến Điều 279) để quy định về ‘‘Tài sản và quyền sở hữu’’.

I. Khái niệm quyền sở hữu và bảo vệ quyền sở hữu

Quyền sở hữu là vấn đề xương sống của luật dân sự, là tiền đề của các quan hệ pháp luật dân sự về tài sản. Chính vì vậy, Bộ luật dân sự của các quốc gia trên thế giới đều coi đây là chế định cơ bản cần tập trung quy định, làm cơ sở cho việc quy định các chế định khác như hợp đồng dân sự, nghĩa vụ dân sự, thừa kế… Bộ luật dân sự của Việt Nam năm 2005 (sau đây gọi tắt là BLDS) đã dành Phần thứ hai với tổng số 117 điều (từ Điều 163 đến Điều 279) để quy định về ‘‘Tài sản và quyền sở hữu’’.

Đã có không ít công trình nghiên cứu ở Việt Nam về vấn đề bảo vệ quyền sở hữu. Trong chuyên đề này, chúng tôi tiếp cận vấn đề này theo phương pháp đánh giá tính khả thi của các quy định, chế định về bảo vệ quyền sở hữu trong thời gian qua, đồng thời đặt nó trong mối tương quan so sánh với pháp luật của các nước tiêu biểu cho các hệ thống luật khác nhau trên thế giới, để từ đó rút ra một số đề xuất, kiến nghị nhằm phục vụ cho việc sửa đổi, bổ sung BLDS 2005.

Dưới đây chúng ta cùng xem xét một số khái niệm cơ bản:

1. Quyền sở hữu:

Điều 164 BLDS quy định:

“Quyền sở hữu

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”.

PHÁT TRIỂN HỢP TÁC XÃ NÔNG NGHIỆP TRONG THỜI KỲ CÔNG NGHIỆP HÓA, HIỆN ĐẠI HÓA Ở NƯỚC TA

GS.TS. HỖ VĂN VĨNH

Đổi mới tư duy lý luận làm cơ sở cho đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp và kinh tế nông thôn được đánh dấu bằng những mốc lịch sử quan trọng, đó là Chỉ thị 100 CT/TW ngày 13-1-1981 của Ban Bí thư Trung ương Đảng; Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị ngày 5-4-1988; sự ra đời của Luật Hợp tác xã được thông qua ngày 20-3-1996 tại Kỳ họp thứ 9 của Quốc hội khóa IX.

Thực hiện đường lối đổi mới hợp tác xã nông nghiệp của Đảng và thi hành Luật Hợp tác xã, tất cả các địa phương đều đã tập trung chỉ đạo chuyển đổi hợp tác xã nông nghiệp kiểu cũ sang hợp tác xã nông nghiệp kiểu mới cho phù hợp với quy luật kinh tế thị trường và đặc điểm của sản xuất nông nghiệp dựa trên quyền tự chủ sản xuất kinh doanh của hộ nông dân. Xuất phát từ đặc điểm kinh tế - xã hội của từng địa phương, sự vận dụng sáng tạo đường lối đổi mới hợp tác xã nông nghiệp của cấp ủy đảng, chính quyền các cấp, việc chuyển đổi hợp tác xã nông nghiệp đã diễn ra hết sức đa dạng và phong phú. Đáng chú ý là đã xuất hiện nhiều mô hình hợp tác xã nông nghiệp làm ăn có hiệu quả, đáp ứng nguyện vọng và lợi ích của hộ nông dân trong quá trình chuyển đổi sang sản xuất nông nghiệp hàng hóa. Có thể khái quát thành hai cách làm chủ yếu: chuyển đổi hợp tác xã nông nghiệp kiểu cũ sang hợp tác xã nông nghiệp kiểu mới; thành lập mới hợp tác xã nông nghiệp.

MỘT SỐ SUY NGHĨ VỀ THƯƠNG HIỆU DOANH NGHIỆP

VÕ HƯƠNG

Thời gian trước đây, khi nói về việc xây dựng và phát triển một doanh nghiệp, người ta hay nói đến mục tiêu tiên quyết là lợi nhuận. Nhưng ngày nay đã có nhiều lập luận được đưa ra phản đối lại quan điểm trên. Nhiều chuyên gia cho rằng nguyên nhân để một doanh nghiệp có thể tồn tại hàng trăm năm, nối tiếng ở hàng trăm quốc gia và giữ được lòng mến mộ của hàng triệu khách hàng, đó là Thương hiệu doanh nghiệp và nó đã trở thành một yếu tố cơ bản nhất quyết định sự tồn tại và phát triển của một doanh nghiệp.

Với Việt Nam, một quốc gia đang phát triển và mới bước vào quá trình hội nhập quốc tế, nhưng các nhà lãnh đạo doanh nghiệp đã nhận ra vai trò của thương hiệu trong sự phát triển của doanh nghiệp. Chính vì lý do đó mà ta có thể tự hào khi nhìn thấy các sản phẩm thương hiệu “cà phê Trung Nguyên” được bày bán nhiều nơi trên thế giới, logo “Vietnam Airline” được nhiều người khách nước ngoài nhận biết, và biểu tượng SSI của Công ty cổ phần chứng khoán Sài Gòn được nhiều nhà đầu tư tài chính nước ngoài biết đến,…

Tuy nhiên, ở một bộ phận doanh nghiệp khác của Việt Nam, việc xây dựng và bảo vệ thương hiệu chưa được quan tâm đúng mức trong chiến lược phát triển của doanh nghiệp. Bài viết này xin được cung cấp một cái nhìn sâu hơn về thương hiệu doanh nghiệp, qua đó có thể đóng góp thêm ý kiến về việc xây dựng và phát triển thương hiệu trong tổng thể chiến lược phát triển doanh nghiệp.

BÁO CÁO CỦA CHÍNH PHỦ VỀ CỔ PHẦN HÓA CÁC DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC

(Lược ghi) - Cổ phần hoá các DNNN thời gian qua đạt được những kết quả đáng ghi nhận, nhưng việc cổ phần hoá, sắp xếp các doanh nghiệp có quy mô lớn, trong đó các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng thực hiện còn chậm.

Các DNNN đã cổ phần hoá, chủ yếu là doanh nghiệp nhỏ và việc huy động vốn ngoài xã hội trong quá trình cổ phần hoá DNNN còn hạn chế do chưa khuyến khích việc bán cổ phần ra bên ngoài. Chưa có doanh nghiệp nào tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá.

Thời gian thực hiện cổ phần hoá một doanh nghiệp còn dài, làm tiến độ cổ phần hoá chậm.

Theo báo cáo của các Bộ, ngành, địa phương về kết quả hoạt động của 850 doanh nghiệp cổ phần hoá đã hoạt động trên một năm cho thấy: vốn điều lệ bình quân tăng 44%; doanh thu bình quân tăng 23,6%; lợi nhuận thực hiện bình quân tăng 139,76%; trên 90% số doanh nghiệp sau cổ phần hoạt động kinh doanh có lãi; nộp ngân sách bình quân tăng 24,9%; thu nhập của người lao động bình quân tăng 12%.

Vốn nhà nước còn chiếm tỷ trọng lớn trong vốn điều lệ ở nhiều doanh nghiệp không thuộc diện cần giữ cổ phần chi phối, phổ biến nhất là trong các tổng công ty nhà nước thuộc các ngành xây dựng, giao thông.

MỘT SỐ QUAN ĐIỂM HIỆN TẠI VỀ QUYỀN MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

CIVILLAWINFOR (Tổng hợp)

1. Mở rộng đối tượng kiều bào được mua nhà ở Việt Nam

Năm 2008, đã có gần 400.000 kiều bào được miễn thị thực vào VN. Đây là con số được Ủy ban Nhà nước Về người VN ở nước ngoài (ủy ban) thông tin tại cuộc họp báo ngày 6-1- 2009, tại Hà Nội. Số liệu nêu trên được đánh giá là còn khiêm tốn, vì số lượng Việt kiều truy cập vào trang web của cơ quan đại diện ngoại giao VN ở nước ngoài hay cơ quan xuất nhập cảnh để làm thủ tục nhập cảnh về nước thời gian qua chưa nhiều.

Điều này cho thấy một số kiều bào còn chưa quen với việc vào internet để lấy thông tin hoặc đơn đăng ký miễn thị thực. Khúc mắc nữa là do có những rắc rối trong cách thức kê khai chi tiết về nơi sinh, nơi cư trú trước đây, đặc biệt với những trường hợp xuất thân tại những địa phương nay đã chia tách tỉnh.

Thủ tục xuất nhập cảnh sẽ thuận lợi hơn

Theo ông Nguyễn Thanh Sơn, Thứ trưởng Bộ Ngoại giao, Chủ nhiệm Ủy ban Nhà nước Về người VN ở nước ngoài, ủy ban đang xem xét, thu nhận các ý kiến đóng góp của kiều bào để làm việc với các cơ quan quản lý chức năng trong nước, cải tiến thủ tục để công tác miễn thị thực được thuận lợi hơn.

Mới đây, ủy ban đã đưa mẫu đơn đăng ký miễn thị thực bằng tiếng Anh lên trang web của Bộ Ngoại giao để giúp cho thế hệ kiều bào thứ ba có thể làm thủ tục xin xuất nhập cảnh nhanh hơn, thuận lợi hơn.

Tại cuộc họp báo, lãnh đạo Bộ Ngoại giao và ủy ban cũng cho biết nhân dịp đón Xuân Kỷ Sửu, Bộ Ngoại giao và ủy ban sẽ phối hợp với Đài Truyền hình VN tổ chức một chương trình giao lưu mừng Xuân dành cho kiều bào. Chương trình mang tên Xuân quê hương 2009, được truyền hình trực tiếp từ 4 đầu cầu Hà Nội, Vientiane, San Francisco, Moscow vào tối 18-1 - 2009. Chủ tịch nước Nguyễn Minh Triết sẽ phát biểu lời chào mừng bà con kiều bào từ khắp nơi trên thế giới. Ủy ban cũng khẳng định lượng kiều bào về quê ăn Tết Kỷ Sửu chắc chắn sẽ đông hơn con số nửa triệu người của năm ngoái.

Năm 2009, Bộ Ngoại giao và ủy ban sẽ triển khai hàng loạt hoạt động tích cực thúc đẩy phát triển cộng đồng người VN ở nước ngoài. Đầu tiên là Bộ Xây dựng sẽ trình Quốc hội thông qua dự thảo luật sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở năm 2005, cho phép và mở rộng đối tượng người VN ở nước ngoài được sở hữu nhà tại VN.

Bên cạnh đó, bộ sẽ phối hợp với Bộ Tư pháp và các bộ, ngành liên quan nghiên cứu, dự thảo các văn bản dưới luật hướng dẫn thực thi một số điều có liên quan đến người VN ở nước ngoài của Luật Quốc tịch sửa đổi năm 2008. Đồng thời, hoàn tất thủ tục thành lập Hiệp hội Doanh nhân VN ở nước ngoài, tổ chức đại hội lần thứ nhất của hiệp hội.

Cuối năm nay, ủy ban sẽ tổ chức hội nghị về người VN ở nước ngoài toàn thế giới lần thứ nhất. Hội nghị dự kiến mời đại diện kiều bào ưu tú các thế hệ trên khắp thế giới đóng góp sáng kiến, trí tuệ của mình cho công cuộc phát triển đất nước.

2. Việt kiều sở hữu nhà tại VN: Rối rắm do... từ ngữ!

Các đại biểu Quốc hội đang tranh luận về vấn đề sở hữu nhà ở trong nước đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài (sau đây xin gọi tắt là Việt kiều). Trên thực tế, tại nhiều diễn đàn nhà đất thời gian qua, chúng tôi không ghi nhận được sự lo lắng thái quá nào nếu mở rộng chính sách bán nhà cho Việt kiều như một số đại biểu Quốc hội đang lo ngại.

Trước đây, chỉ riêng việc xác định đối tượng Việt kiều để cho phép sở hữu nhà cũng đã có nhiều ý kiến trái ngược. Nhiều người cho rằng Luật Nhà ở quy định hạn hẹp đối tượng dẫn đến tình trạng sau tám năm triển khai chủ trương cho Việt kiều mua nhà ở, chỉ có khoảng hơn 140 Việt kiều được mua nhà, chiếm chưa tới 0,2% so với nhu cầu, theo Bộ Xây dựng.

Tại điều 126 Luật Nhà ở, đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở trong nước chỉ được nêu gói gọn trong hai khoản: Khoản 1 bao gồm người về nước đầu tư, người có công với đất nước, người hoạt động văn hóa, khoa học thường xuyên tại Việt Nam, người hồi hương và các đối tượng khác do Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định; Khoản 2 bao gồm các đối tượng khác đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được cấp phép từ sáu tháng trở lên.

Đến lượt Nghị định 90/2006 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, điều 65 nêu định nghĩa người Việt Nam định cư ở nước ngoài là “công dân Việt Nam” hoặc “người gốc Việt Nam” cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở nước ngoài theo quy định của Luật Quốc tịch Việt Nam.

Tuy nhiên, sau khi nêu định nghĩa, ở các nội dung sau đó, nghị định này không có sự phân biệt nào giữa “công dân Việt Nam” hay “người gốc Việt Nam” bằng cách chỉ dùng chung một khái niệm theo Luật Nhà ở là “người Việt Nam định cư ở nước ngoài”, và đương nhiên người tham khảo luật tự hiểu luật không phân biệt giữa “công dân Việt Nam” và “người gốc Việt Nam”.

Sự phân biệt xuất hiện trong Nghị định 90 đó là giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài “không bị hạn chế về số lượng nhà ở được sở hữu” (khoản 4 điều 65) với người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ “được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ” (khoản 5 điều 65).

Theo đó, đối tượng thứ nhất gồm những người được quy định tại khoản 1 điều 126 của Luật Nhà ở và đối tượng thứ hai là những người còn lại, được quy định tại khoản 2 điều 126 Luật Nhà ở.Với cách diễn đạt này của nghị định, Bộ Tư pháp hiểu là chỉ những đối tượng quy định tại khoản 1 điều 126 Luật Nhà ở mới được sở hữu nhà ở tại Việt Nam giống như công dân trong nước.

Trong khi Bộ Xây dựng thì cho rằng quy định tại khoản 1 điều 126 Luật Nhà ở chỉ áp dụng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài gốc Việt Nam, còn những người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam thì đương nhiên được hưởng những quyền lợi và nghĩa vụ như công dân trong nước, vì Hiến pháp không phân biệt công dân sống trong nước với công dân sống ở nước ngoài.

Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, việc này không được nêu rõ ràng, cụ thể trong luật khiến các địa phương thiếu cơ sở thực hiện, làm hạn chế số lượng nhà bán ra cho Việt kiều.

Do đó, tại Tờ trình về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 90 trình Chính phủ hồi tháng 3-2008, Bộ Xây dựng đã kiến nghị sửa đổi điều 65 theo hướng phân biệt rõ ba trường hợp: (1) người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (có quốc tịch Việt Nam, theo Luật Quốc tịch Việt Nam) thì được sở hữu nhà ở như người Việt ở trong nước, tức không hạn chế về số lượng nhà ở; (2) người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người gốc Việt (không có quốc tịch Việt Nam nhưng chứng minh được là đã từng có quốc tịch Việt Nam, hoặc có cha mẹ đẻ, ông bà nội, ngoại đang có hoặc từng có quốc tịch Việt Nam, theo Luật Quốc tịch Việt Nam) thuộc nhóm đối tượng quy định tại khoản 1 điều 126 Luật Nhà ở thì được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như người Việt ở trong nước; (3) người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người gốc Việt không thuộc các nhóm đối tượng quy định tại khoản 1 điều 126 Luật Nhà ở thì chỉ được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ.

Bản dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung do Bộ Xây dựng soạn thảo cũng đã mất khá nhiều thời gian tham khảo ý kiến đóng góp và nhận được sự đồng tình cao của các bộ ngành liên quan, bao gồm ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp trước khi trình Chính phủ hồi năm ngoái, đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thảo luận trong các phiên họp vào trung tuần tháng trước và đang được các đại biểu Quốc hội họp bàn tại kỳ họp Quốc hội đang diễn ra.

Thực ra, những kiến nghị điều chỉnh, bổ sung trong bản dự thảo không phải sự đột phá gì to tát mà chủ yếu chỉ góp phần làm rõ ràng, cụ thể hơn những nội dung của Nghị định 90/2006 với mong muốn cải thiện hiệu quả việc thực thi luật pháp trong thực tế, đồng thời tìm kiếm một sự thống nhất khả dĩ giữa luật và nghị định hướng dẫn thi hành luật.

Thông tin gần đây nhất được đăng tải trên các phương tiện truyền thông cho thấy có hai đối tượng được mở rộng nhưng theo giới quan sát, các đối tượng này không “quá rộng” như một số người e ngại và cũng không tạo ra sự thay đổi lớn về số lượng Việt kiều được sở hữu nhà ở so với các quy định trước đó.

Bên cạnh đó, chuyện cần bàn về hai đối tượng mới xem ra cũng khá đơn giản.(1) “Người gốc Việt Nam có chuyên môn kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu”. Đối tượng này có điều kiện tương đồng với nhóm đối tượng là “nhà văn hóa, nhà khoa học về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam” để được xếp vào diện ưu đãi, không hạn chế số lượng nhà được sở hữu; (2) “Người gốc Việt Nam có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam đang sinh sống ở trong nước”.

Thực ra, nếu gọi đây là diện mở rộng thì chỉ là mở rộng cho những người gốc Việt không có điều kiện chứng minh mình là gốc Việt. Nếu chiếu theo tinh thần của Luật Nhà ở là nhằm tạo điều kiện về chỗ ở cho Việt kiều khi về nước thì đối tượng này nhiều khả năng thuộc nhóm chỉ được sở hữu một căn nhà riêng lẻ hoặc căn hộ.

Xét cả câu chuyện về việc cần điều chỉnh đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở trong nước có vẻ như chỉ là vấn đề giải quyết sự rối rắm của từ ngữ, của sự thiếu rõ ràng trong các văn bản pháp quy vốn là nhược điểm cố hữu của các bộ luật. Nhược điểm này không chỉ tạo ra cách hiểu thiếu thống nhất mà còn gây lãng phí thời gian, công sức của nhiều người bàn thảo, họp hành, chỉnh sửa.

Chứ nếu ngay từ đầu, luật diễn đạt rõ ràng như quan điểm và lập luận của Bộ Xây dựng trong dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung thì có thể đối tượng Việt kiều được sở hữu nhà đã không bị giới hạn như thực tế thời gian qua.

Tại kỳ họp Quốc hội lần này, người dân còn hướng sự quan tâm vào hai vấn đề: (1) Mức độ đồng thuận của các đại biểu về “độ mở” đối với quyền sở hữu nhiều nhà ở dành cho Việt kiều và “độ hạn chế” các quyền sử dụng đất của họ như quyền chuyển nhượng, bảo lãnh bằng tài sản, góp vốn, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất... Một số đại biểu nêu quan điểm không cho phép bất kỳ diện Việt kiều nào được mua hai căn nhà, sợ phát sinh tệ nạn đầu cơ, sợ thị trường bất động sản sẽ bị náo loạn.

Tuy nhiên, hãy cứ thử nhìn vào giá nhà đất trong nước và cách tiêu xài của phần lớn kiều bào so với số đông người thu nhập cao ở trong nước, chắc nhiều người cũng đồng tình là nên tìm cách ngăn chặn nạn đầu cơ ở trong nước trước đã! Mặt khác, có ý kiến cho rằng việc hạn chế một số quyền của Việt kiều liên quan đến đất đai là điều không nên, nó thể hiện sự phân biệt không cần thiết. (2) Luật pháp dù có được chỉnh sửa, hoàn thiện đến đâu mà không cải thiện khâu thực thi pháp luật thì cũng bằng không!

Một ví dụ: Dự thảo điều chỉnh luật lần này đã rút ngắn thời gian cư trú được cấp phép của Việt kiều (một điều kiện để được phép sở hữu nhà) từ sáu tháng xuống còn ba tháng.

Theo Nghị định 90, Bộ Ngoại giao và Bộ Công an được giao phối hợp hướng dẫn cụ thể việc xác minh thời hạn cư trú nhưng đã hơn hai năm, nghe đâu hai bộ này vẫn còn lúng túng việc xác minh theo giấy phép hay theo thực tế, thời hạn cư trú liên tục hay có thể ngắt quãng... Nếu cứ đà này thì dẫu thời hạn là sáu tháng hay ba tháng, ách tắc vẫn hoàn ách tắc!

3. Thêm quyền cho Việt kiều mua nhà tại VN

Ngày 22-5 - 2009, Quốc hội (QH) thảo luận tại tổ về dự án luật sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai. Hầu hết các đại biểu (ĐB) đồng tình với chủ trương “mở cửa” đối với người VN định cư ở nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại VN nhưng nhiều ĐB cho rằng nên mở rộng quyền của kiều bào đối với việc sở hữu nhà ở.

Theo tờ trình của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân, hiện nay có khoảng hơn 3 triệu người VN định cư ở nước ngoài. Sau gần 3 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở, nay mới có hơn 140 Việt kiều được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại VN. Nguyên nhân chính là tại điều 126 của Luật Nhà ở có quy định hạn chế đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại VN. Theo đó, Việt kiều phải thuộc 5 nhóm đối tượng (người về đầu tư lâu dài; người có công với đất nước; nhà văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại VN; người có nhu cầu về sống ổn định tại VN và người được phép cư trú tại VN từ 6 tháng trở lên) mới được sở hữu nhà ở tại VN. Sự bó hẹp này đã không khuyến khích kiều bào về VN làm việc, sinh sống nên việc sửa đổi là cần thiết.

Đối với điều 121 Luật Đất đai, Chính phủ cũng đề xuất sửa đổi lại theo hướng bổ sung hai quyền đối với Việt kiều mua nhà ở VN, đó là quyền cho thuê và ủy quyền quản lý nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở trong thời gian tạm thời không sử dụng nhà ở.

Theo báo cáo thẩm tra dự án luật sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai, đa số các ý kiến của Ủy ban Kinh tế của QH nhất trí với các nhóm đối tượng được sở hữu nhà ở tại VN theo quy định của dự thảo luật và thống nhất việc bổ sung ba nhóm đối tượng so với quy định, đó là: người có gốc VN; người có gốc VN có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt và người gốc VN có vợ hoặc chồng là công dân VN đang sinh sống trong nước.

Tại phiên thảo luận, hầu hết ĐB đều đồng thuận với tờ trình của Chính phủ. Hai ĐB Nguyễn Đăng Trừng và Trần Du Lịch (TPHCM) cho rằng QH nên xem xét việc sửa đổi mở rộng diện được mua nhà của kiều bào nhưng hạn chế quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi là chưa đúng. “Việt kiều mua nhà ở hợp pháp mà không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là vô lý, do vậy cần phải bổ sung quyền này” — ĐB Trần Du Lịch đề xuất.

Cùng ngày, QH cũng nghe tờ trình về dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Sở hữu trí tuệ và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Di sản văn hóa.

Giảm quy định cư trú còn 3 tháng

Dự thảo dự án luật sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai đề xuất sửa đổi như sau: Người VN định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của VN cho phép cư trú từ 3 tháng trở lên (trước đó là 6 tháng) thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và thành viên trong gia đình sinh sống tại VN: Người có quốc tịch VN; người gốc VN thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại VN; người có công đóng góp cho đất nước; nhà văn hóa, khoa học, người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt mà VN có nhu cầu và đang làm việc tại VN; người có vợ hoặc chồng là công dân VN sinh sống trong nước mà có nhà ở thuộc tài sản chung của vợ chồng.

Người gốc VN không thuộc các đối tượng quy định trên nhưng được cơ quan có thẩm quyền của VN cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại VN từ 3 tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư.

 

4. Việt kiều sẽ được mua nhiều nhà?

Việt kiều còn giữ quốc tịch Việt Nam cư trú trong nước từ ba tháng trở lên được mua nhà như công dân trong nước.

Chờ văn bản hướng dẫn Luật Quốc tịch để xác định rõ đối tượng Việt kiều được mua nhà.

Sắp tới, nếu dự án Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và sửa đổi, bổ sung Điều 121 Luật Đất đai được thông qua thì cánh cửa mua nhà cho Việt kiều sẽ mở ra rất rộng. Tại hội nghị góp ý dự luật này do Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM tổ chức hôm qua (7-4 - 2009), hầu hết các đại biểu đều đồng tình với sự sửa đổi này.

Mua nhiều nhà: Điều tiết bằng thuế

“Việc mở rộng đối tượng Việt kiều mua nhà trong nước là phù hợp với Luật Quốc tịch mới. Ước tính có khoảng 70% trong ba triệu kiều bào ở nước ngoài được giữ quốc tịch Việt Nam nếu có yêu cầu”. Tiến sĩ Trần Du Lịch, Phó Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM, cho biết.

Để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Việt kiều phải được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên. Liệu việc mở rộng đối tượng Việt kiều mua nhà có làm thị trường bất động sản xáo trộn hay không? Các đại biểu đều cho rằng khả năng này khó xảy ra. Theo bà Nguyễn Thị Cẩm Vân - Trưởng phòng Kế hoạch (Sở Tài nguyên và Môi trường TP): “Nếu đầu tư nhà ở tại Việt Nam thì Việt kiều cũng phải lời ăn lỗ chịu vì có phải lúc nào thị trường cũng lên đâu”. Ông Trần Hòa Phương, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Về người Việt Nam ở nước ngoài TP, đồng tình: “Đối với người có khả năng mua được nhiều nhà, pháp luật có thể điều chỉnh bằng thuế, bằng chính sách”.

Tiến sĩ Đỗ Thị Loan, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản TP, phân tích: “Giá nhà ở Việt Nam còn mắc hơn ở Mỹ và không phải người Việt Nam ở nước ngoài nào cũng đủ điều kiện để mua nhà trong nước. Do đó, đừng sợ xáo trộn thị trường”. Bà Loan dẫn chứng ở các nước như Mỹ, Singapore, Malaysia..., người trong nước hay người ngoại quốc đều dễ dàng mua được nhà và được vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi. Việc thu hút đồng vốn đổ vào bất động sản cũng là liều thuốc kích thích nền kinh tế phát triển. Bà Loan đề nghị bất kỳ ai có nhu cầu mua nhà thì nên mở cửa cho họ mua. Trong tương lai, nếu thị trường bất động sản có phát sinh “sốt” do đối tượng Việt kiều hay người nước ngoài đầu cơ gây nên thì nhà nước có thể xem xét điều chỉnh lại luật.

Cần sớm hướng dẫn Luật Quốc tịch mới (Luật Quốc tịch mới đã được ban hành - CIVILLAWINFOR)

“Bà con kiều bào rất mừng trước khả năng được mua nhà trong nước. Dù đi đâu tâm lý ai cũng muốn cuối đời được trở về quê cha đất tổ. Tuy nhiên, việc mua nhà của Việt kiều có liên quan đến Luật Quốc tịch (theo dự luật trên, người có quốc tịch Việt Nam được mua nhà trong nước - PV). Do đó, nếu không có văn bản hướng dẫn Luật Quốc tịch thì sẽ có nhiều vướng mắc” - ông Trần Hòa Phương nói. Theo ông Phương, dù dự luật có nêu ra ba nhóm đối tượng được mua nhà nhưng có nhiều trường hợp không rõ sẽ được xử lý ra sao.

Ông Phương dẫn chứng: Một người gốc gác ở Lạng Sơn được sinh ra ở nước ngoài, cha mẹ đã chết. Vậy những trường hợp không có giấy tờ gì chứng minh mình là người Việt Nam như vậy có được xem là “người có gốc Việt Nam” như dự luật không? Ngoài ra, đến ngày 1-7 tiến hành đăng ký lại quốc tịch cho kiều bào ở nước ngoài, nếu kiều bào về nước thì đăng ký ở đâu? Để điều luật đi vào cuộc sống còn cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính hơn nữa. Ông Phương kể: “Vừa rồi một bà cụ trên 80 tuổi đến chỗ tôi cứ ngồi khóc. Bà cụ sinh sống ở Pháp đã mấy chục năm nhưng vẫn đang mang quốc tịch Việt Nam. Cụ bảo cụ mua một căn hộ của Hoàng Anh Gia Lai, tiền đã đóng rồi nhưng không được đứng tên vì thủ tục khó khăn quá”. Ông Phương kết luận: “Có giảm các thủ tục hành chính thì kiều bào hồi hương mới yên tâm mua nhà”.

Ông Phương cũng cho rằng dự luật nêu điều kiện Việt kiều phải được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên là hơi khắt khe. “Ít ai đáp ứng được điều kiện này, trừ người già về định cư hẳn tại Việt Nam. Đối tượng có khả năng đặc biệt (nhà khoa học, nhà văn hóa...) mỗi lần đi về công tác họ chỉ ở được khoảng một, hai tuần. Theo tôi, cần xem xét lại thời hạn này” - ông nói.

Có cho Việt kiều mua đất ở?

Để phù hợp sự sửa đổi Điều 126 Luật Nhà ở thì Điều 121 Luật Đất đai về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất ở của Việt kiều được sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng phải được sửa đổi cho tương thích. Tuy nhiên, dự luật ghi “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng quy định (...) có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam”. Theo bà Nguyễn Thị Cẩm Vân, Trưởng phòng Kế hoạch (Sở Tài nguyên và Môi trường TP), như vậy có thể hiểu Việt kiều chỉ được mua nhà ở chứ không được mua đất ở. Trong khi đó, có nhiều trường hợp muốn mua đất của các dự án nhà ở rồi sau đó mới tự xây nhà. Vậy trường hợp này có được cho phép không?

Cũng để tương thích cho việc sửa đổi Điều 126 Luật Nhà ở, bà Võ Thị Kim Hoàng - Phó phòng Cấp chủ quyền nhà (Sở Xây dựng TP) cho rằng phải sửa đổi cả Điều 12 Luật Nhà ở vì có liên quan với nhau. Điều 12 Luật Nhà ở quy định: “Trường hợp có vợ hoặc chồng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật thì chỉ ghi tên người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam”. Bà Hoàng kiến nghị hiện có rất nhiều Việt kiều đang có nhà ở tại Việt Nam nhưng họ không đứng tên trên giấy chủ quyền. Trong đó có nhiều trường hợp nhà xây cất từ trước năm 1975 chưa có giấy tờ. Do đó, ngoài việc mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, dự luật cũng nên mở rộng luôn hình thức sở hữu.

(Trích dự án Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và sửa đổi, bổ sung Điều 121 Luật Đất đai)

5. Việt kiều sở hữu nhà tại Việt Nam: Không nên “mở” trước, “thắt” sau

Mặc dù đã qua nhiều lần bàn thảo, lấy ý kiến, tiếp thu, chỉnh sửa theo hướng mở rộng đối tượng cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam, song “mở” đến đâu, “ thắt” thế nào vẫn là vấn đề gây nhiều tranh cãi xung quanh dự án luật sửa đổi bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở.

“Mở” đến mức nào?
So với quy định hiện hành, dự thảo luật mở rộng hơn về đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đối tượng được sở hữu nhiều nhà ở cũng tăng lên.
Theo đó, người được quyền sở hữu nhà ở như công dân trong nước (tức là không hạn chế số lượng) là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam; người gốc Việt Nam thuộc 5 diện: về đầu tư lâu dài tại Việt Nam; có công đóng góp với đất nước; nhà văn hóa, nhà khoa học mà Việt Nam có nhu cầu; người có kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; người kết hôn với công dân ở trong nước.
Tại cuộc họp của Thường trực Hội đồng Dân tộc và các ủy ban của Quốc hội sáng 10/3, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thông tin: nếu theo quy định của dự thảo thì sẽ có khoảng 2 triệu trong số hơn 3 triệu người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài có thể sở hữu nhiều nhà ở như người trong nước.
Tuy nhiên, nếu “khuôn” lại đối tượng là những người được cấp hộ chiếu thì sẽ giảm xuống khoảng 750 ngàn người, ông Nam nói.
Giải trình này chưa làm các vị đại biểu Quốc hội yên tâm.
Theo Phó chủ nhiệm Ủy ban Đối ngoại của Quốc hội, ông Ngô Quang Xuân, thì việc xin hộ chiếu rất dễ, nhất là khi gần đây quy định đã thông thoáng hơn. Vậy nên việc sở hữu nhà phải có sự phân biệt, nhưng phân biệt công bằng, có “khóa” nhưng mà “lỏng”.
Phó chủ tịch Quốc hội Uông Chu Lưu cũng cho rằng, phạm vi sửa đổi của luật như vậy hơi quá rộng so với điều kiện thực tế của nước ta. Việc quy định phải có hộ chiếu cũng không chặt chẽ, không hợp lý, vì hộ chiếu có thời hạn. Nhiều nước trên thế giới cũng có hạn chế về số lượng nhà được sở hữu chứ không phải nước nào cũng sở hữu thoải mái.
Đại biểu Nguyễn Minh Thuyết, Phó chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, giáo dục, thanh niên, thiếu niên và nhi đồng của Quốc hội phát biểu: mục đích sửa luật để làm gì? Nếu là để tập hợp kiều bào tham gia đóng góp xây dựng đất nước thì mỗi người chỉ cần sở hữu một nhà là đủ. Không nên “mở” trước “thắt” sau, ông Thuyết góp ý.

Không sợ dài, chỉ sợ không minh bạch

Tuy chỉ đặt vấn đề sửa một điều của Luật Nhà ở, song hầu hết ý kiến thảo luận cho rằng dự thảo luật hơi “ tiết kiệm” câu chữ nên còn nhiều điều chưa rõ ràng, chưa minh bạch, gây nên những băn khoăn, thắc mắc.
Nhiều đại biểu đặt câu hỏi: luật quy định người gốc Việt Nam cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam, vậy một lần ở liền ba tháng hay tổng cộng nhiều lần đủ ba tháng?
Hay “người có kỹ năng đặc biệt” là thế nào?
Hay người gốc Việt Nam kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước có quyền sở hữu nhà tại Việt Nam, thế kết hôn xong sang Mỹ ở thì có được mua nhà không?
Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Kiên nhắc nhở: đừng sợ luật dài, nếu sửa điều 126 mà không chứa đựng nổi hết các vấn đề thì có thể thêm điều 126a; đừng tiết kiệm từ, luật càng rành mạch càng tốt.
Cái gì đưa được vào trong luật thì đưa đến mức tối đa, nghị định chỉ hướng dẫn cái gì luật bảo hướng dẫn thôi, Phó chủ tịch nhấn mạnh.
Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị quy định thời điểm có hiệu lực của luật từ ngày 1/9/2009 thay vì 1/7/2009 như đề nghị.

6. Việt kiều sở hữu nhà ở tại VN: Cho sở hữu mà hạn chế quyền là phi lý

Chiều qua (22-5 - 2009), đại biểu QH thảo luận ở tổ về dự án Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai về nội dung quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở cho Việt kiều.

Luật sư Nguyễn Đăng Trừng (TP.HCM) cho rằng dự luật quy định Việt kiều khi sở hữu nhà không được hưởng một số quyền như cho thuê lại, góp vốn, đem bảo lãnh, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất... là phi lý. “Tôi đề nghị đã cho sở hữu thì phải công nhận mọi quyền lợi cho người ta” - ông Trừng nói.

Tuy nhiên, theo quan điểm của TS Trần Du Lịch (TP.HCM), mục đích của luật này là tạo điều kiện cho bà con có nhà ở khi về Việt Nam chứ không khuyến khích kinh doanh. “Vì vậy, có thể quy định họ không có một số quyền như cho thuê lại, góp vốn... vì nó liên quan đến mục đích kinh doanh. Nhưng không thể từ chối quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi. Năm nay người ta bỏ tiền ra mua nhà, đất, có khi cái nhà đó chỉ là nhà cấp bốn, còn đất mới có giá trị lớn, năm sau nhà nước giải tỏa thì người ta mất trắng à?” - ông Lịch thắc mắc.

Về việc kiều bào được sở hữu một hay nhiều nhà, Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM Ngô Minh Hồng nêu quan điểm: “Tôi nghĩ rằng nếu chúng ta dè dặt thì nên quy định tất cả đối tượng chỉ được sử dụng một nhà để ở chứ không nên chia ra các loại đối tượng khác nhau và quy định có loại thì chỉ được mua một nhà, còn loại đối tượng khác thì để mở. Sau này, pháp luật về kinh doanh bất động sản, thuế nhà đất, thuế thu nhập cá nhân... hoàn thiện hơn thì chúng ta sẽ mở ra. Quy định chỉ được sở hữu một nhà cũng phù hợp với chính sách “dùng để ở” như dự luật nêu”.

7. Việt kiều chỉ được mua nhà tại Việt Nam để ở?

Ngày 22/5/2009, sau khi nghe Chính phủ trình dự án luật sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai, Quốc hội đã thảo luận ở tổ về nội dung này.

Trước khi trình Quốc hội, dự án luật chỉ gồm hai điều và có độ dài chưa đến hai trang này đã được “mổ xẻ” kỹ lưỡng ở nhiều diễn đàn. Thảo luận tại phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội tháng 4 vừa qua, một số ý kiến vẫn lo ngại về sự “ mở toang” của dự luật này.
Theo dự luật đã được chỉnh sửa để trình Quốc hội lần này có thêm ba nhóm đối tượng được bổ sung so với quy định hiện hành, đó là:người có quốc tịch Việt Nam; người gốc Việt Nam có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt; người gốc Việt Nam có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam đang sinh sống ở trong nước.
Về số lượng nhà ở, theo Chính phủ, để tránh hiện tượng đầu cơ, mua nhiều nhà nhằm mục đích kinh doanh, dự án luật đã quy định rõ người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được sở hữu nhà để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.
Liên quan đến việc sửa đổi, bổ sung Điều 121 của Luật Đất đai, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân, so với quy định hiện hành thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ có thêm hai quyền về sử dụng đất ở gắn với nhà ở (quyền cho thuê và uỷ quyền quản lý nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở trong thời gian tạm thời không sử dụng nhà ở).
Nhưng so với công dân Việt Nam ở trong nước thì các đối tượng này bị hạn chế hơn ở một số quyền, đó là quyền góp vốn và quyền bảo lãnh bằng tài sản là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Theo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế thì các đối tượng này cũng không được quyền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Đồng tình với sự cần thiết sửa luật, song nhiều đại biểu còn băn khoăn về độ “thắt, mở” của các quy định cụ thể. Bên cạnh các ý kiến đề nghị người Việt định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam cũng có đầy đủ quyền về nhà ở như công dân trong nước vẫn còn không ít ý kiến băn khoăn, lo ngại.
Theo đại biểu Nguyễn Ngọc Đào (Hà Nội) thì luật này chưa sửa đổi đến cùng của vấn đề, cứ “mở ra rồi lại trói vào”.Vị đại biểu này nhận định, cứ bỏ mọi hạn chế thì may ra vài năm nữa mới có nhiều người mua nhà, vì “đất đắt đến mức độ không tưởng tượng được”.
Đại biểu Phạm Thị Loan (Hà Nội) cũng nhất trí khi đã cho mua nhà thì phải có đầy đủ quyền, đặc biệt là quyền bồi thường khi nhà nước thu hồi, nếu không có cái quyền đó thì “cực kỳ nguy hiểm”. Một số ý kiến thuộc đoàn Tp.HCM cũng cho rằng không được quyền bồi thường thì “kỳ quá”.
Tuy nhiên, cũng có vị đại biểu tâm tư: “Tôi nhận điện thoại của cử tri có lúc đến 1 tiếng đồng hồ, họ không đồng ý việc Quốc hội tới đây thông qua việc cho Việt kiều mua nhà”.

SOURCE: TUỔI TRẺ, PHÁP LUẬT TPHCM, THỜI BÁO KINH TẾ VIỆT NAM, NGƯỜI LAO ĐỘNG

"TUYÊN NGÔN CỦA ĐẢNG CỘNG SẢN" VỚI VẤN ĐỀ CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TRONG CHỦ NGHĨA XÃ HỘI

GS.TS. NGUYỄN NGỌC LONG

Chế độ sở hữu là một trong những vấn đề có tầm quan trọng hàng đầu cả về lý luận và thực tiễn của chủ nghĩa xã hội. Về lý luận, chủ nghĩa Mác - Lê-nin coi việc xóa bỏ chế độ tư hữu, xác lập chế độ công hữu về tư liệu sản xuất là một đặc trưng cơ bản của chủ nghĩa xã hội. "Thủ tiêu chế độ tư hữu là một cách nói vắn tắt nhất và tổng quát nhất về việc cải tạo toàn bộ chế độ xã hội"⁽¹⁾. Nhưng mô hình chủ nghĩa xã hội hiện thực xây dựng trên cơ sở chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa với hai hình thức sở hữu là sở hữu toàn dân (thực ra là sở hữu nhà nước) và sở hữu tập thể đã lâm vào khủng hoảng, chế độ xã hội chủ nghĩa bị sụp đổ ở Liên Xô và Đông Âu.

Ở nước ta, quan điểm về xây dựng và phát triển nền kinh tế nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa là một nhân tố rất quan trọng góp phần vào thắng lợi to lớn của quá trình đổi mới hơn mười lăm năm qua. Trong nền kinh tế nhiều thành phần đó có sự tồn tại đan xen và kết hợp nhiều chế độ sở hữu, bao gồm cả sở hữu tư nhân. Vậy vấn đề chế độ sở hữu trong chủ nghĩa xã hội cần được "nhận thức lại" như thế nào ?

Mặt khác, mô hình chủ nghĩa xã hội dân chủ với nền kinh tế thị trường dựa trên chế độ tư hữu có sự điều tiết của nhà nước lại đã có một thời được không ít người ngưỡng mộ. Rồi quá trình tư nhân hóa kinh tế nhà nước diễn ra vài thập kỷ vừa qua như một tất yếu kinh tế ở một loạt nước, cả những nước tư bản chủ nghĩa phát triển cũng như những nước đang phát triển.

TIẾP TỤC HOÀN THIỆN THỂ CHẾ VỀ SỞ HỮU TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG ĐỊNH HƯỚNG XÃ HỘI CHỦ NGHĨA

NGUYỄN VĂN HẬU

Trong quá trình hình thành và phát triển thể chế kinh tế thị trường (KTTT) định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) thì việc hình thành và phát triển thể chế về sở hữu là vấn đề cốt lõi, giữ vị trí trung tâm. C.Mác viết: “...tất cả những cuộc cách mạng gọi là những cuộc cách mạng chính trị, từ cuộc cách mạng đầu tiên đến cuộc cách mạng cuối cùng, đều được tiến hành để bảo hộ sở hữu thuộc một loại nào đó”. ở nước ta hiện nay, xây dựng và phát triển thể chế về sở hữu phải đảm bảo vừa thực hiện chủ trương đa dạng hoá các hình thức sở hữu cho phù hợp với KTTT, vừa phải giữ vững định hướng XHCN.

Định hướng hoàn thiện thể chế về sở hữu

Trong những năm qua, thể chế về các hình thức sở hữu đa dạng đã từng bước được hình thành và phát huy tác dụng, làm cho nền kinh tế Việt Nam phát triển năng động và hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế thế giới. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều mặt tồn tại, chưa đáp ứng yêu cầu của sự phát triển và hội nhập. Vì vậy cần phải được tiếp tục xây dựng và hoàn thiện theo những hướng sau đây:

Tiếp tục khẳng định sự tồn tại khách quan, lâu dài và khuyến khích sự phát triển đa dạng các hình thức sở hữu, các loại hình doanh nghiệp, bảo đảm các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu khác nhau trong nền kinh tế; xây dựng, hoàn thiện luật pháp về sở hữu đối với các loại tài sản mới như trí tuệ, cổ phiếu, trái phiếu, tài nguyên nước, khoáng sản...

Khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện là Nhà nước; các quyền của người sử dụng đất theo các quy định hiện nay của pháp luật được tôn trọng và bảo đảm.

Tách bạch vai trò của Nhà nước với tư cách là bộ máy công quyền quản lý toàn bộ nền kinh tế - xã hội với vai trò chủ sở hữu tài sản, vốn của Nhà nước; tách chức năng chủ sở hữu tài sản, vốn của Nhà nước và chức năng quản trị kinh doanh của doanh nghiệp nhà nước; thu hẹp và tiến tới xóa bỏ chức năng đại diện chủ sở hữu nhà nước của các bộ, Ủy ban nhân dân (UBND) đối với tài sản, vốn nhà nước tại các doanh nghiệp có tài sản, vốn nhà nước. Tiếp tục đổi mới, củng cố và phát huy vai trò của mô hình công ty đầu tư và kinh doanh vốn nhà nước.

Quy định rõ, cụ thể về quyền của chủ sở hữu và những người liên quan đối với các loại tài sản (trí tuệ, tài sản vật chất, tài sản cổ phiếu, tài sản nợ); bảo hộ các quyền lợi hợp pháp. Đồng thời, quy định rõ trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ sở hữu và những người liên quan đối với xã hội.

Khuyến khích, hỗ trợ phát triển sở hữu tập thể, các tổ hợp tác, hợp tác xã; bảo vệ tốt hơn các quyền và lợi ích của các xã viên đối với tài sản thuộc sở hữu của hợp tác xã.

Khuyến khích liên kết hỗn hợp giữa sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân, làm cho chế độ cổ phần, sở hữu hỗn hợp trở thành hình thức sở hữu chủ yếu của các doanh nghiệp trong nền kinh tế.

VẤN ĐỀ SỞ HỮU TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG ĐỊNH HƯỚNG XÃ HỘI CHỦ NGHĨA

PGS, TS. PHẠM VĂN DŨNG - Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội

Kinh tế thị trường định hướng XHCN là một hình thức của kinh tế thị trường. Do đó, trong nền kinh tế cũng sẽ bao hàm nhiều hình thức sở hữu như các nền kinh tế thị trường khác. Tuy nhiên, cơ cấu các hình thức sở hữu ở nước ta và vị trí của mỗi hình thức sở hữu trong cơ cấu đó sẽ có những khác biệt với các nước khác

1. Sở hữu trong nền kinh tế thị trường

Kinh tế thị trường là một kiểu tổ chức kinh tế phản ánh trình độ phát triển nhất định của văn minh nhân loại. Phải đạt đến một trình độ phát triển nhất định, nền sản xuất xã hội mới thoát khỏi tình trạng tự cung tự cấp, mới có sản phẩm dư thừa để trao đổi. Một trong những điều kiện để xuất hiện trao đổi là tính chất tư nhân của sản xuất, tức là những người sản xuất độc lập với nhau, sản xuất cái gì, sản xuất thế nào, cho ai là việc riêng của từng “người sản xuất”. “Người sản xuất” cần được hiểu theo nghĩa rộng. “Người sản xuất” có thể là cá nhân, hợp tác xã, công ty tư nhân, doanh nghiệp nhà nước... Điều quan trọng nhất chính là những “người” này độc lập với nhau.

Cuối chế độ công xã nguyên thủy, khi sản phẩm thặng dư xuất hiện, bắt đầu có quan hệ trao đổi giữa các công xã với nhau. Như vậy, trong lịch sử, người sản xuất và trao đổi đầu tiên xuất hiện lại là các công xã nguyên thủy. Những “người” này dựa trên sở hữu công xã (thuộc sở hữu công cộng) về tư liệu sản xuất. Khi lực lượng sản xuất tiếp tục phát triển, sản phẩm thặng dư nhiều hơn, những cá nhân có quyền lực trong công xã bắt đầu chiếm hữu những sản phẩm dư thừa đó làm của riêng. Chế độ tư hữu dần xuất hiện. Tuy nhiên, chế độ tư hữu trong chế độ chiếm hữu nô lệ và chế độ phong kiến không hề làm cho sản xuất hàng hóa phát triển. Điều đó cho thấy, không phải cứ có chế độ tư hữu là quan hệ trao đổi hay kinh tế hàng hóa có thể phát triển.

Đến CNTB, lực lượng sản xuất, phân công lao động xã hội có sự phát triển nhanh chóng. Hai điều kiện cho sự hình thành, phát triển của sản xuất hàng hóa được thiết lập nhanh chóng và đầy đủ đã làm cho sản xuất hàng hóa phát triển đặc biệt nhanh chóng, nền kinh tế thị trường TBCN xuất hiện: Đây được coi là nền kinh tế thị trường phát triển cao, tiêu biểu, chín muồi.

Cũng cần nhớ rằng, trong giai đoạn CNTB tự do cạnh tranh, sở hữu tư nhân giữ vai trò thống trị tuyệt đối và là động lực quan trọng cho sự phát triển của nền sản xuất TBCN. Nhưng đến khi tích tụ và tập trung sản xuất đạt đến trình độ cao, chỉ có sở hữu tư nhân cũng không đáp ứng được yêu cầu phát triển của lực lượng sản xuất. Điều đó thể hiện ở hai cuộc đại khủng hoảng của CNTB xảy ra vào cuối thế kỷ XIX, đầu thế kỷ XX. Một biến đổi quan trọng của sở hữu xuất hiện: một bộ phận sở hữu tư bản tư nhân chuyển thành sở hữu tư bản tập thể. Các tổ chức độc quyền hình thành và phát triển với trình độ ngày càng cao. Khi lực lượng sản xuất tiếp tục phát triển, sở hữu cá thể, tiểu chủ hữu tư bản tư nhân và sở hữu tư bản tập thể cũng là không đủ. Từ nửa cuối thập niên ba mươi của thế kỷ XX, sở hữu nhà nước ở các nước TBCN phát triển hết sức nhanh chóng và trở thành công cụ quan trọng để điều tiết nền kinh tế thị trường.

QUAN HỆ SỞ HỮU: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

TS. HỒ TẤN PHONG

Nhiều năm ở nước ta đã quan niệm sở hữu là mục đích, cho rằng có thể xác lập sớm một chế độ công hữu, một quan hệ sản xuất XHCN để lôi kéo, thúc đẩy lực lượng sản xuất lạc hậu. Nhưng thực tiễn  vội vàng mở rộng phạm vi quốc hữu hóa, nôn nóng thực hiện hợp tác hóa – đồng nhất với tập thể hóa và nhiều sai lầm khác trong quản lý, phân phối...đã đưa tới một chế độ công hữu cùng làm chủ mà thực tế nhiều nơi, nhiều lúc là vô chủ. Rất nhiều ý kiến phê phán sở hữu toàn dân trước đây là hư ảo.

Sở hữu và vị trí của vấn đề này

Sở hữu là quan hệ xã hội giữa người với người về việc chiếm hữu tư liệu sản xuất và của cải xã hội. Điều này có nghĩa là khi nói về sở hữu không chỉ bao gồm quan hệ con người chiếm hữu tư liệu sản xuất, của cải, mà hết sức quan trọng là nói về quan hệ giữa người với người diễn ra sự chiếm hữu đó.

Người ta phân biệt hai loại sở hữu: loại sở hữu mang tính dân sự (sở hữu nhà ở, sở hữu đồ dùng cá nhân) và sở hữu tư liệu sản xuất.

Quan hệ sở hữu mà Marx đề cập, với tư cách là nội dung cơ bản mang tính quyết định trong 3 nội dung của quan hệ sản xuất, chính là nói loại sở hữu về tư liệu sản xuất. Tuyên ngôn Đảng cộng sản nói người vô sản không có sở hữu là nói về sở hữu tư liệu sản xuất.

GIÁ CẢ TÀI SẢN, LẠM PHÁT VÀ CHÍNH SÁCH TIỀN TỆ

PGS.TS. SỬ ĐÌNH THÀNH

Bài viết tập trung nghiên cứu cơ chế truyền dẫn của chính sách tiền tệ ảnh hưởng đến nền kinh tế thông qua giá cả các loại tài sản khác bên cạnh kênh lãi suất. Trên cơ sở phác họa và nhấn mạnh tầm quan trọng cơ chế truyền dẫn tiền tệ vận hành thông qua giá cả chứng khoán, giá cả bất động sản và tỷ giá hối đoái ảnh hưởng đến quyết định tiêu dùng và đầu tư của doanh nghiệp và hộ gia đình, bài viết đề xuất các khuyến nghị đổi mới cơ chế điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước VN nhằm hướng đến mục tiêu kiểm soát lạm phát.

1. Dẫn nhập

Kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính – tiền tệ năm 1997, điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước VN gặt hái được nhiều thành công đáng kể trong kiểm soát lạm phát và ổn định tiền tệ, tạo đà cho kinh tế tăng trưởng nhanh. Tiếp đến, việc gia nhập vào WTO năm 2007 và sự gia tăng dòng vốn đầu tư trực tiếp (FDI) mới và dòng vốn gián tiếp (FII) nêu bật tiến trình cải cách kinh tế đầy ấn tượng của VN, đặc biệt trong lĩnh vực tự do hóa thương mại và đầu tư. Kết quả là, kinh tế tăng trưởng mạnh, bình quân 7,5% GDP/năm qua 10 năm, một trong tỷ lệ cao nhất trong khu vực Châu á.

Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP của VN 1997 -2007 (%)

Nguồn: Niên giám thống kê qua các năm.

QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN CỦA KHÁI NIỆM QUYỀN SỞ HỮU

TS. BÙI ĐĂNG HIẾU - Đại học Luật Hà Nội

Khái niệm quyền sở hữu là một khái niệm cốt lõi, cơ bản nhất của luật dân sự. Nếu ta hình dung luật dân sự như một ngôi nhà thì chế định tài sản và quyền sở hữu được coi là những viên gạch xây nên ngôi nhà đó. Trong các tài liệu pháp lý hiện nay, khái niệm quyền sở hữu được đề cập đến theo ba góc độ khác nhau.

Thứ nhất, quyền sở hữu được tiếp cận dưới góc độ là một quan hệ pháp luật – quan hệ pháp luật dân sự về sở hữu. Nếu xuất phất từ góc độ này thì quyền sở hữu được phân tích với đầy đủ các bộ phận cấu thành của bất cứ một quan hệ pháp luật nói chung như chủ thể, khách thể, đối tượng, nội dung, căn cứ xác lập, căn cứ chấm dứt ...

Thứ hai, khái niệm quyền sở hữu có thể được tiếp cận dưới góc độ là tập hợp các quy định pháp luật về sở hữu (nghĩa khách quan). Dưới góc độ này thì việc tiếp cận với vấn đề quyền sở hữu sẽ được thực hiện thông qua việc hệ thống hoá các văn bản quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ sở hữu. Các quy phạm này chứa đựng trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Hiến pháp, Bộ luật dân sự và các văn bản quy phạm pháp luật khác.

SỞ HỮU NHÀ NƯỚC TRONG HỆ THỐNG NGÂN HÀNG VIỆT NAM HIỆN NAY

TS. NGUYỄN HỒNG NGA

Vấn đề sở hữu trong nền kinh tế thị trường đang là vấn đề có ý nghĩa lớn đối với công cuộc hội nhập và phát triển của Việt Nam, đặc biệt là vấn đề sở hữu nhà nước (SHNN) trong hệ thống ngân hàng (HTNH) khi chúng ta đang sống trong một nền kinh tế chuyển đổi, mở và đang phát triển. Theo đánh giá của GS. David Dollar - Trưởng ban kinh tế vĩ mô và nhóm tăng trưởng của WB, đóng góp của xác định quyền tài sản trong tăng trưởng kinh tế của Việt Nam là lớn nhất với 2,6 điểm phần trăm trong 7,2% tăng trưởng, chiếm 36% tốc độ tăng trưởng. Vậy có nên giảm thiểu SHNN trong HTNH hay không? Bài viết mong muốn trả lời một phần nào đó câu hỏi trên.

Tại sao tồn tại SHNN trong HTNH?

Cũng như sự có mặt của Nhà nước tại các lĩnh vực khác, Nhà nước can thiệp vào HTNH do sự thất bại của thị trường:

Thứ nhất, khi thể chế yếu kém và có tình trạng thông tin bất cân xứng (điều này luôn xảy ra, nhất là tại các thị trường tài chính mới nổi), Chính phủ có thể phân bổ nguồn vốn hiệu quả cao hơn tư nhân. Alexander Gerschenkron (1904 - 1978), GS. Đại học Havard cho rằng, trong một nền kinh tế với thể chế (nhất là thể chế tài chính) yếu kém, các ngân hàng tư nhân sẽ không thể khắc phục được những thiếu sót về thông tin và việc ký kết hợp đồng, và nếu có khắc phục được cũng mất nhiều thời gian và tiền của (chi phí giao dịch cao).

QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI CÓ TÀI SẢN BỊ TRƯNG MUA, TRƯNG DỤNG

TS. NGUYỄN TRUNG TÍN

Khi tiến hành trưng mua, trưng dụng tài sản thì yêu cầu hàng đầu là làm cho mục đích của nó vẫn được thực hiện nhưng giảm thiểu tối đa các thiệt hại cho các đối tượng có tài sản bị trưng mua, trưng dụng cũng như hạn chế sự lạm dụng từ phía cơ quan có thẩm quyền. Chính vì vậy, việc ban hành Luật Thể thức trưng mua, trưng dụng tài sản cần quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người có tài sản bị trưng mua, trưng dụng. Bài viết góp ý cho Dự án Luật này của Chính phủ ngày 30/8/2007 sẽ làm sáng tỏ vấn đề trên.

1. Các quyền của người có tài sản bị trưng mua, trưng dụng

1.1. Các quyền của người có tài sản trưng mua

Người có tài sản bị trưng mua, theo chúng tôi, có các quyền sau: được nhận quyết định về trưng mua tài sản; được thanh toán theo giá thị trường giá trị tài sản bị trưng mua; được thông báo về việc trưng mua tài sản trong trường hợp dự báo được về việc trưng mua; được thoả thuận với người có thẩm quyền về giá trưng mua tài sản; được quyền yêu cầu nhận lại tài sản trưng mua trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền tiến hành việc xử lý tài sản trưng mua; được hoàn trả lại tài sản khi tiến hành xử lý tài sản trưng mua; được bồi thường thiệt hại khi được hoàn trả lại tài sản mà tài sản bị hư hỏng, giảm chất lượng; khiếu nại, tố cáo về trưng mua tài sản đối với các hành vi bất hợp pháp của các cơ quan có thẩm quyền. Theo chúng tôi, một vài quyền của người có tài sản trưng mua nêu trên trong Dự luật cần có sự bổ sung, sửa đổi. Cụ thể:

VẤN ĐỀ CÔNG HỮU TRONG NỀN KINH TẾ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA

GS. LÊ XUÂN TÙNG

Theo tư duy mới, chế độ công hữu không phải là yếu tố "nhất thành bất biến" trong nền sản xuất ở thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội, cũng như ở thời kỳ chủ nghĩa xã hội đã được xây dựng xong. Vậy trong các thời kỳ đó, chế độ công hữu được hình thành, vận động và phát triển như thế nào? Bài viết sẽ đưa ra cách lý giải nhằm góp phần trả lời câu hỏi trên.

Kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa đều có đặc điểm chung là lấy chế độ công hữu làm nền tảng. Tất cả các văn kiện chính thức của Đảng và Nhà nước ta đều khẳng định như vậy.

Nhưng ở nước ta hiện nay, có một số người hoài nghi về vấn đề này. Có người cho rằng, nói như vậy là võ đoán, là chủ quan, áp đặt. Người khác thì cho rằng, tùy theo kết quả phát triển tự nhiên của nền kinh tế mà có sự sắp xếp vị trí của chế độ công hữu, không nên nói trước nó giữ vị trí như thế nào.

Quan điểm chính thức của Đảng Cộng sản Trung Quốc coi chế độ công hữu là chủ thể. Ở Trung Quốc, có người đề nghị bỏ việc coi chế độ công hữu là chủ thể trong Hiến pháp. Vừa qua, Quốc hội Trung Quốc có sửa một số điều trong Hiến pháp, nhưng bác bỏ ý kiến này.

QUYỀN ĐƯỢC MUA CĂN HỘ TÁI ĐỊNH CƯ GIÁ ƯU ĐÃI ĐÓ LÀ QUYỀN TÀI SẢN?

LS. NGUYỄN THỊ HỒNG VÂN

Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” (Điều 163). Đây không phải là những quy định mới mà nó được kế thừa có phát triển những quy định tương tự trong Bộ luật Dân sự năm 1995. Trong thực tế, việc xác định tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá rất đơn giản vì các văn bản pháp luật có liên quan đã thể hiện tương đối rõ ràng các loại tài sản này. Còn tài sản là quyền tài sản thì việc xác định nó có khó hơn, trừu tượng hơn, nhưng cũng không đến nỗi quá phức tạp, trừ trường hợp các cơ quan có thẩm quyền cố tình hiểu sai nó. Xin nêu vấn đề này qua một vụ án cụ thể.

Tình tiết

Bên A (bán nhà) thỏa thuận chuyển nhượng nhà cho bên B (mua nhà) bằng giấy viết tay. Ngôi nhà đó nằm trong diện giải phóng mặt bằng và chủ ngôi nhà sẽ được đền bù 338.409.100 đồng; được quyền mua một căn hộ tái định cư giá ưu đãi, chênh lệch giữa giá mua ưu đãi và giá thị trường tương đương 300.000.000 đồng. Khi xảy ra tranh chấp, Toà án xét xử phúc thẩm tuyên sự chuyển nhượng trên là vô hiệu do vi phạm quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng. Thiệt hại hai bên phải chịu theo mức độ lỗi của mình. Nhưng khi tính thiệt hại do hợp đồng vô hiệu, tòa án lại chỉ tính thiệt hại là khoản tiền mặt được đền bù giải phóng mặt bằng, còn quyền mua căn hộ tái định cư giá ưu đãi có thể định giá thành tiền lại không tính và cho bên A (bên bội tín thỏa thuận chuyển nhượng nhà) hưởng quyền này. Điều đó có nghĩa, toà án không coi quyền được mua căn hộ tái định cư giá ưu đãi là quyền tài sản và quyền này bị mất cũng không phải là thiệt hại tài sản.

THÔNG TƯ LIÊN TỊCH HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN MỘT SỐ ĐIỀU CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 84/2007/NĐ-CP NGÀY 25 THÁNG 5 NĂM 2007 CỦA CHÍNH PHỦ QUY ĐỊNH BỔ SUNG VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, THU HỒI ĐẤT, THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TRÌNH TỰ, THỦ TỤC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT KHIẾU NẠI VỀ ĐẤT ĐAI

BỘ TÀI CHÍNH - BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG ----- Số: 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ------- Hà Nội, ngày 31 tháng 01 năm 2008

THÔNG TƯ LIÊN TỊCH

HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN MỘT SỐ ĐIỀU CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 84/2007/NĐ-CP NGÀY 25 THÁNG 5 NĂM 2007 CỦA CHÍNH PHỦ QUY ĐỊNH BỔ SUNG VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, THU HỒI ĐẤT, THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TRÌNH TỰ, THỦ TỤC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT KHIẾU NẠI VỀ ĐẤT ĐAI

Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;

Căn cứ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

Liên Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (gọi là Nghị định số 84/2007/NĐ-CP) như sau:

I. THỦ TỤC GHI NỢ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUY ĐỊNH TẠI ĐIỀU 5

1. Các trường hợp được ghi nợ tiền sử dụng đất:

Hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất mà có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi là Giấy chứng nhận) trong các trường hợp sau đây:

1.1. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận mà phải nộp tiền sử đụng đất theo quy định tại Điều 6, Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (gọi là Nghị định số 198/2004/NĐ-CP).

1.2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư.

2. Thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất:

2.1. Kể từ ngày 02 tháng 7 năm 2007 (ngày Nghị định số 84/2007/NĐ-CP có hiệu lực thi hành), hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất nêu tại khoản 1 Mục này có đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư thì được ghi nợ tiền sử dụng đất.

2.2. Khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận thì Phòng Tài nguyên và Môi trường phải ghi nội dung "nợ tiền sử dụng đất" trên trang 4 của Giấy chứng nhận; ký, đóng dấu xác nhận nội dung ghi nợ nêu trên; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế biết các trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất và hồ sơ (đầy đủ, hợp lệ) xin cấp Giấy chứng nhận hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần (gọi là Nghị định số 17/2006/NĐ-CP) trước ngày 02 tháng 7 năm 2007 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì vẫn tiếp tục được cấp Giấy chứng nhận và được ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận theo quy định tại Nghị định số 17/2006/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP (gọi là Thông tư số 70/2006/TT-BTC).

II. XÁC ĐỊNH NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI TRƯỜNG HỢP ĐÃ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHƯNG CHƯA THỰC HIỆN THỦ TỤC CHUYỂN QUYỀN QUY ĐỊNH TẠI KHOẢN 1 ĐIỀU 11

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận, không có một trong các giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (kể cả trường hợp không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc chuyển quyền), nay nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.

Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ có hiệu lực thi hành tại thời điểm nộp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ.

III. CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRONG TRƯỜNG HỢP ĐẤT ĐÃ ĐƯỢC GIAO KHÔNG ĐÚNG THẨM QUYỀN TRƯỚC NGÀY 01 THÁNC 07 NĂM 2004 NHƯNG NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ NỘP TIỀN ĐỂ ĐƯỢC SỬ DỤNG ĐẤT QUY ĐỊNH TẠI ĐIỀU 16

1. Giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức quy định tại Điều 16 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP là một trong các loại sau đây:

1.1. Biên lai (phiếu thu, hoá đơn) thu tiền để được sử dụng đất, thu tiền đền bù theo Quyết định số 186/HĐBT ngày 31 tháng 5 năm 1990 của Hội đồng Bộ trưởng về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.

1.2. Biên lai (phiếu thu, hoá đơn) thu tiền theo Thông tư số 60/TC-TCT ngày 16 tháng 7 năm 1993 của Bộ Tài chính về hướng dẫn bổ sung việc giảm thuế, miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp.

1.3. Biên lai (phiếu thu, hoá đơn) theo quy định về thu tiền đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã hoặc của cơ quan, tổ chức giao đất không đúng thẩm quyền đã được các cơ quan, tổ chức đó cấp cho hộ gia đình, cá nhân.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã nộp tiền sử dụng đất mà giấy tờ chỉ còn lưu tại cơ quan, tổ chức đã thu tiền hoặc cơ quan, tổ chức khác có liên quan thì cơ quan, tổ chức đó có trách nhiệm cung cấp các giấy tờ đang lưu giữ để người sử dụng đất hoàn thiện hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.

IV. VIỆC XỬ LÝ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRONG TRƯỜNG HỢP TỔ CHỨC KINH TẾ LIÊN DOANH CHUYỂN THÀNH TỔ CHỨC KINH TẾ CÓ 100% VỐN NƯỚC NGOÀI QUY ĐỊNH TẠI ĐIỀU 23

Tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài chuyển thành tổ chức kinh tế có một trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài thì diện tích đất đã góp vốn vào liên doanh phải chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất và được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

1. Việc xử lý đối với giá trị quyền sử dụng đất đã góp vốn vào liên doanh của bên Việt Nam thực hiện như sau:

1.1. Nộp ngân sách nhà nước phần vốn ngân sách nhà nước cấp được tính bằng giá trị quyền sử dụng đất theo thời hạn chuyển nhượng vốn tính từ thời điểm sử dụng quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh đến thời điểm chuyển nhượng với diện tích đất góp vốn và đơn giá thuê đất theo Hợp đồng nhận nợ với cơ quan tài chính (đối với trường hợp đã nhận nợ giá trị vốn góp bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại Thông tư số 70-TC/QLCS ngày 07 tháng 10 năm 1997 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc nộp tiền thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức trong nước theo quy định tại Nghị định số 85/CP ngày 17 tháng 12 năm 1996 của Chính phủ) hoặc Biên bản (văn bản) giao nhận vốn (đối với trường hợp đã giao nhận vốn theo quy định tại Điều 28 Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11 tháng 02 năm 2000 của Chính phủ về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và Thông tư số 35/2001/ TT-BTC ngày 25 tháng 5 năm 2001 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc nộp tiền thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước) hoặc Giấy phép đầu tư (đối với trường hợp chưa nhận nợ hoặc chưa giao nhận vốn với nhà nước).

1.2. Nộp ngân sách nhà nước thu sử dụng vốn ngân sách nhà nước bằng giá trị quyền sử dụng đất được phép góp vốn liên doanh như sau:

a) Đối với doanh nghiệp bên Việt Nam chưa nhận nợ hoặc chưa nhận giao vốn và chưa nộp tiền thu sử dụng vốn cho ngân sách nhà nước thì thực hiện nộp thu sử dụng vốn như sau:

- Từ thời điểm được sử dụng đất góp vốn đến ngày 31 tháng 12 năm 2000 thì mức nộp là 3%/năm tính trên số vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất.

- Từ thời điểm ngày 01 tháng 01 năm 2001 đến ngày 01 tháng 01 năm 2002 thì mức nộp là 1,8%/năm tính trên số vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất.

b) Đối với các doanh nghiệp (bên Việt Nam) đã giao nhận nợ hoặc đã giao nhận vốn và đã nộp thu sử dụng vốn vào ngân sách nhà nước thì phải nộp thu sử dụng vốn của thời gian chưa nộp tính đến thời điểm ngày 31 tháng 12 năm 2001.

1.3. Doanh nghiệp bên Việt Nam được ghi giảm vốn nhà nước tại doanh nghiệp sau khi nộp ngân sách nhà nước phần vốn ngân sách nhà nước bằng giá trị quyền sử dụng đất đã góp vào liên doanh theo điểm 1.1 khoản 1 Mục này (đối với trường hợp đã được cấp có thẩm quyền quyết định ghi tăng vốn nhà nước bằng giá trị quyền sử dụng đất đã góp vốn liên doanh).

1.4. Đối với giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh của bên Việt Nam có nguồn gốc từ đất giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp hoặc tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách thì doanh nghiệp bên Việt Nam không phải nộp ngân sách nhà nước số vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng và thu sử dụng vốn theo quy định tại điểm 1.1, 1.2 khoản 1 Mục này.

2. Tổ chức kinh tế có 100% vốn nước ngoài nhận chuyển nhượng phần vốn góp của bên Việt Nam bằng giá trị quyền sử dụng đất phải làm thủ tục thuê đất và không phải trả tiền thuê đất đối với thời gian mà bên Việt Nam đã chuyển nhượng vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Hết thời hạn nhận chuyển nhượng phần vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của bên Việt Nam, tổ chức kinh tế có 100% vốn nước ngoài phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật có hiệu lực thi hành tại thời điểm nộp tiền thuê đất.

3. Trình tự, hồ sơ, thủ tục nộp ngân sách nhà nước đối với các khoản mà nhà đầu tư trong nước phải nộp theo quy định tại điểm 1.1, 1.3 khoản 1 Mục này được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế.

4. Sau khi các bên hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ra quyết định chất dứt Hợp đồng thuê đất đối với tổ chức kinh tế trong nước; trình UBND cấp tỉnh quyết định cho tổ chức kinh tế có 100% vốn nước ngoài thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai.

V. NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH TẠI ĐIỀU 24

1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất:

1.1. Đối với trường hợp tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm (05) năm mà số tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì sau khi hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất đã được công chứng, bên chuyển nhượng nộp hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư và Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 của Luật Đất đai và Điều 148 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (gọi là Nghị định số 181/2004/ND-CP). Trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao thì hợp đồng chuyển nhượng không công chứng nhưng phải có xác nhận của Ban quản lý khu kinh tế, khu công nghệ cao.

Sau khi các bên chuyển nhượng dự án hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho thuê đất, cấp mới Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án có sử dụng đất hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án có sử dụng đất; Sở Tài nguyên và Môi trường ký hợp đồng thuê đất với bên nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất.

1.2. Đối với trường hợp tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm (05) năm mà số tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất để góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì sau khi hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất đã được công chứng, bên chuyển nhượng nộp hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư và Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để thực hiện như đối với trường hợp bán tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 158 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP. Trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao thì hợp đồng chuyển nhượng dự án có sử dụng đất không công chứng nhưng phải có xác nhận của Ban quản lý khu kinh tế, khu công nghệ cao.

1.3. Sau khi các bên chuyển nhượng dự án hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với bên chuyển nhượng dự án và quyết định cho thuê đất; thanh lý hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp bên chuyển nhượng dự án được Nhà nước cho thuê đất); trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận đối với bên nhận chuyển nhượng dự án; ký Hợp đồng thuê đất đối với bên nhận chuyển nhượng dự án.

2. Giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư bao gồm giá trị đầu tư và giá trị quyền sử dụng đất đối với trường hợp bên chuyển nhượng dự án sử dụng đất nêu tại điểm 1.1 khoản 1 Mục này.

VI. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ QUY ĐỊNH TẠI ĐIỀU 28

1. Trình tự, thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất mà phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đần tư của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân (gọi là nhà đầu tư) được thực hiện như sau:

1.1. Nhà đầu tư trước khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có văn bản gửi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để xin chấp thuận về chủ trương đầu tư. Căn cứ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm trả lời nhà đầu tư bằng văn bản về việc chấp thuận hoặc không chấp thuận chủ trương đầu tư; trong trường hợp không chấp thuận thì phải nêu rõ lý do.

1.2. Trường hợp được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư nộp một (01) bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (nếu bên chuyển nhượng là tổ chức kinh tế); tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường (nếu bên chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân); hồ sơ gồm có:

a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (trong đó nêu ro số thửa, tổng diện tích đất và hình thức nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất);

c) Văn bản chấp thuận chủ trương đần tư nêu tại điểm 1.1 khoản này;

d) Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);

đ) Dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư (đối với tổ chức kinh tế).

1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 148 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và chuyển hồ sơ đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 134 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP trước khi chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận; chuyển số liệu địa chính của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất cho Sở Tài chính để làm cơ sở tính thu tiền sử dụng đất.

2. Nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

2.1. Sau khi hoàn thành việc thẩm định giá đất mà nhà đầu tư đã trả để được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Sở Tài chính trình Ủban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất mà nhà đầu tư đã trả để được nhận chuyển nhượng.

2.2. Việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện như sau:

a) Trường hợp nhà đầu tư lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất với tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nêu tại điểm 2.1 khoản này nhưng tối đa không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất tương ứng với trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất;

b) Trường hợp nhà đầu tư lựa chọn hình thức thuê đất thì số tiền nhận chuyển nhượng do Ủy ban nhân cấp tỉnh quyết định nêu tại điểm 2.1 khoản này được trừ vào số tiền thuê đất phải nộp theo quy định tại điểm b khoản 2, khoản 3 và khoản 5 Điều 28 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP nhưng tối đa không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất tương ứng với trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp nhà đầu tư thuê dịch vụ tư vấn để xác định giá đất nhận chuyển nhượng để trừ vào tiền thuê đất phải nộp theo quy định tại khoản 5 Điều 28 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì giá đất để xác định đơn giá thuê đất cũng phải do dịch vụ tư vấn xác định, Sở Tài chính thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

VII. VIỆC HỖ TRỢ ĐỐI VỚI ĐẤT NÔNG NGHIỆP XEN KẼ TRONG KHU DÂN CƯ VÀ ĐẤT VƯỜN, AO LIỀN KỀ VỚI ĐẤT Ở TRONG KHU DÂN CƯ QUY ĐỊNH TẠI ĐIỀU 43

1. Diện tích được hỗ trợ quy định tại khoản 1 Điều 43 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP là toàn bộ diện tích đất nông nghiệp; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thuộc phạm vi các khu vực sau:

a) Trong phạm vi địa giới hành chính phường;

b) Trong phạm vi khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn mà ranh giới khu dân cư đã được thể hiện trên bản đồ quy hoạch khu dân cư nông thôn hoặc đã được thể hiện trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết của xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; trường hợp khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn mà chưa có quy hoạch khu dân cư, quy hoạch sử dụng đất chi tiết của xã, thị trấn được xét duyệt thì xác định theo ranh giới của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư.

2. Diện tích được hỗ trợ quy định tại khoản 3 Điều 43 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đối với thửa đất nông nghiệp không có nhà ở là không quá năm (05) lần hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 83, khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai.

3. Đối với thửa đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư bị thu hồi mà có ranh giới tiếp giáp với nhiều thửa đất có giá khác nhau thì giá đất để tính tiền hỗ trợ là giá bình quân của các thửa đất ở liền kề; trường hợp các thửa đất liền kề không phải là đất ở thì giá đất ở làm căn cứ để tính tiền hỗ trợ là giá đất ở của thửa đất có nhà ở gần nhất hoặc giá đất ở bình quân của các thửa đất có nhà ở gần nhất.

VIII. KINH PHÍ CHUẨN BỊ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH CHO KHU ĐẤT BỊ THU HỒI QUY ĐỊNH TẠI KHOẢN 3 ĐIỀU 50

1. Kinh phí chi cho việc chỉnh lý bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích do địa chính, trích sao hồ sơ địa chính do cơ quan Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án do chủ đầu tư của dự án chi trả và quyết toán vào nguồn vốn đầu tư của dự án.

2. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có dự án đầu tư thì khoản kinh phí nêu tại khoản 1 Mục này do Tổ chức phát triển quỹ đất chi trả và quyết toán vào nguồn kinh phí hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất; đối với địa phương chưa có Tổ chức phát triển quỹ đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quyết toán vào nguồn kinh phí được giao của đơn vị.

IX LẬP, THẨM ĐỊNH VÀ XÉT DUYỆT PHƯƠNG ÁN TỔNG THỂ VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ QUY ĐỊNH TẠI ĐIỀU 51 VÀ LẬP, THẨM ĐỊNH, XÉT DUYỆT PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ QUY ĐỊNH TẠI ĐIỀU 56

1. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và nộp một (01) bộ hồ sơ tại Sở Tài chính đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất có liên quan từ hai (02) quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên và những phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt; nộp tại Phòng Tài chính đối với phương án thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.

2. Cơ quan Tài chính chủ trì, phối hợp với cơ quan Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan liên quan cùng cấp thẩm định phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng chuyển đến để trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt.

Trường hợp cần thiết, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quyết định thành lập Hội đồng thẩm định do Thủ trưởng co quan Tài chính làm Chủ tịch Hội đồng.

3. Nội dung thẩm định phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được áp dụng; phương án bố trí tái định cư và dự toán nguồn kinh phí thực hiện phương án.

Nội dung thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm việc áp dụng cụ thể chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư; việc áp giá đất, giá tài sản để tính bồi thường, các khoản hỗ trợ; phương án thực hiện bố trí tái định cư và nguồn kinh phí để chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư áp dụng cụ thể cho dự án.

4. Kinh phí lập và thẩm định phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án được sử dụng từ khoản kinh phí chi cho công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 48 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, khoản 6 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP và hướng dẫn tại Mục VII Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, Mục 4 Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC và Thông tư số 126/2007/TT-BTC ngày 30/10/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc lập dự toán, sử dụng và quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự án xây dựng công trình giao thông trên địa bàn các đơn vị hành chính thuộc vùng khó khăn.

X. HIỆU LỰC THI HÀNH QUY ĐỊNH TẠI ĐIỀU 67

Những dự án, hạng mục đã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước ngày 02 tháng 7 năm 2007 (ngày Nghị định số 84/2007/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) thì không áp dụng hoặc điều chỉnh theo quy định của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.

Đối với những dự án, hạng mục đã phê duyệt Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhưng chưa thực hiện hoặc chưa thực hiện xong việc chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước ngày Nghị định số 84/2007/NĐ-CP có hiệu lực thi hành mà sau đó giá đất cao hơn giá đất đã phê duyệt thì chỉ thực hiện việc điều chỉnh giá đất theo quy định tại khoản 4 Điều 58 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; không áp dụng các quy định khác về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quy định tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.

XI. TỔ CHỨC THỰC HIỆN

1. Thông tư này có hiệu lực sau 15 ngày kể từ ngày đăng Công báo.

2. Bãi bỏ những quy định hướng dẫn thực hiện khoản 6 và khoản 8 Điều 8, Điều 41, Điều 42, Điều 47, Điều 49 và đoạn 2 khoản 2 Điều 50 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP tại Thông tư số 116/2004/TT-BTC và tại Thông tư số 69/2006/TT-BTC.

3. Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm tổ chức thực hiện Thông tư này. Trong quá trình triển khai, nếu có vướng mắc thì phản ánh kịp thời về Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính để phối hợp giải quyết./.

KT. BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG THỨ TRƯỞNG Trần Thế Ngọc

KT. BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH THỨ TRƯỞNG Đỗ Hoàng Anh Tuấn

HOÀN THIỆN CÁC QUI ĐỊNH VỀ CỔ PHẦN HÓA

Th.S Lý Quốc Hùng

Nghị định 187/2004/NĐ-CP của Chính phủ về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần ngày 16 tháng 11 năm 2004 là văn bản đã đưa ra những quy định thông thoáng, chặt chẽ, phù hợp hơn với tiến trình thực hiện cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước (DNNN). Tuy nhiên, do đây là Nghị định của Chính phủ nên không thể quy định hết các điều kiện, trình tự, thủ tục và các bước công việc để chuyển DNNN sang công ty cổ phần. Văn bản hướng dẫn thực hiện Nghị định đã được cụ thể hoá bằng Thông tư 126/2004/TT-BTC ngày 24 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính. Sau một thời gian thực hiện, thông tư 126 đã nảy sinh một số bất cập cần hoàn thiện để việc cổ phần hoá các DNNN được nhanh, công khai, minh bạch, đảm bảo lợi ích của Nhà nước, tập thể và người lao động.

1. Vấn đề kế thừa liên doanh

Trong những năm qua, có nhiều DNNN thực hiện liên doanh với các công ty nước ngoài theo các hình thức được quy định tại Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Theo đó, khi DNNN tiến hành cổ phần hoá, các trường hợp sau có thể xảy ra (quy định tại điểm 1.5 phần B Mục II - Xử lý tài chính khi cổ phần hoá của Thông tư 126):

- Trường hợp doanh nghiệp có kế thừa liên doanh thì phải tính giá trị vốn góp liên doanh vào giá trị doanh nghiệp theo quy định tại Điều 20 của Nghị định 187/2004/NĐ-CP.

- Trường hợp các doanh nghiệp không kế thừa liên doanh, thì cơ quan có thẩm quyền quyết định cổ phần hoá (là các Bộ, UBND cấp tỉnh) xem xét, xử lý theo ba hướng. Một là bán lại số vốn góp của doanh nghiệp cho đối tác hoặc nhà đầu tư khác. Hai là, chuyển giao cho doanh nghiệp khác làm đối tác sau khi thỏa thuận, thống nhất với đối tác liên doanh. Ba là, chấm dứt liên doanh .

Đây là những quy định tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có sự chọn lựa hợp lý cho mình, khi tiến hành cổ phần hoá, là có thể tiếp tục hay chấm dứt việc liên doanh trước khi chuyển sang hoạt động dưới hình thức công ty cổ phần theo quy định của Luật Doanh nghiệp. Vấn đề là ở chỗ, quy định việc xác định giá trị để bán lại số vốn góp của DNNN trước đây khi tiến hành liên doanh, đặc biệt là trường hợp khi chuyển nhượng vốn đó cho chính đối tác trong liên doanh. Quy định tại Thông tư 126 còn chung chung “Giá bán phải sát với giá thị trường, nhưng không thấp hơn giá trị phần vốn góp theo báo cáo tài chính đã được kiểm toán tại thời điểm gần nhất với thời điểm bán.” Quy định là giá phải sát với thị trường nhưng lại không có cơ sở để định giá, so sánh hay kiểm tra, kiểm soát của cơ quan khác, dẫn đến tuỳ thuộc hoàn toàn vào sự quyết định của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt DNNN cổ phần hóa. Lý do nữa mà chúng ta ai cũng rõ là phần vốn góp của DNNN vào liên doanh chủ yếu là giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thực của nó tăng theo cùng thời gian, nhất là ở các thành phố lớn hay vị trí thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Từ đó thấy rằng, phần thiệt thòi có thể sẽ thuộc về Nhà nước bởi cái “chốt an toàn” của giá chuyển nhượng là không thấp hơn giá trị phần vốn góp theo báo cáo tài chính đã được kiểm toán tại thời điểm gần nhất. Như vậy, thuận lợi cho các bên, cấp thẩm quyền duyệt cổ phần hóa nhưng không hợp lý hoá được lợi ích Nhà nước.

2. Thực hiện bán đấu giá cổ phần

Theo quy định, việc bán đấu giá cổ phần được thực hiện thông qua tổ chức tài chính trung gian với trường hợp có tổng mệnh giá của cổ phần từ trên 1 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng và tại Trung tâm giao dịch chứng khoán với trường hợp có tổng mệnh giá của cổ phần bán đấu giá trên 10 tỷ đồng. Quy định của Thông tư 126 cũng không hạn chế các trường hợp có số cổ phần bán đấu giá thấp hơn các mức trên nhưng có nhu cầu thì vẫn được bán qua Trung tâm giao dịch chứng khoán (dưới 10 tỷ đồng) hay tổ chức tài chính trung gian (mức dưới 1 tỷ đồng). Quy định này thể hiện tính công khai, minh bạch cao, không “khép kín” như trước đây và qua đấu giá cổ phần, phần thu về cho ngân sách Nhà nước là cao hơn, như các trường hợp của Nhà máy thủy điện Vĩnh Sơn, Sông Hinh, Điện lực Khánh Hoà và nhiều trường hợp khác.

Các quy định của Nghị định 187/2005/NĐ-CP và Thông tư 126/TT-BTC cũng không có quy định nào hạn chế hay cấm đối với những trường hợp tham gia đấu giá cổ phần. Điều này có nghĩa là, những người có khả năng tài chính đều có quyền tham gia đấu giá không hạn chế. Tuy nhiên, thực tế có thể xảy ra là một số người hoặc cá nhân tham gia đấu giá có quan hệ mật thiết, ruột thịt với người lãnh đạo của tổ chức tài chính trung gian đứng ra bán cổ phần, thông qua đó họ có thể nắm vững thông tin về tình hình của doanh nghiệp (ở đây đề cập đến doanh nghiệp cổ phần hoá có khả năng sinh lợi cao) sẽ đấu giá cổ phần được chính xác hơn. Từ đó họ có khả năng mạnh dạn trong việc quyết sách các mức giá để mua hay “thâu tóm” cổ phần. Hệ quả của nó tuy không có vấn đề gì nghiêm trọng, nhưng ảnh hưởng tới tính bình đẳng trong đấu giá cổ phần và có thể làm “méo mó” kết quả đấu giá, gây ra những kiện tụng sau này. Vì vậy, để đảm bảo tính khách quan, cần quy định những điều kiện hạn chế hay cấm những người có quan hệ ruột thịt với lãnh đạo các tổ chức tài chính trung gian không được tham gia đấu giá cổ phần khi tổ chức trung gian đó đứng ra bán đấu giá.

Về cơ bản, các quy định về cổ phần hoá DNNN của Nghị định 187/2005/NĐ-CP và Thông tư 126/TT-BTC đã được triển khai, áp dụng có kết quả. Việc hoàn thiện các vấn đề nêu trên nhằm hoàn chỉnh quy định là điều cần làm để việc cổ phần hóa DNNN ngày một tốt hơn.

SOURCE: TẠP CHÍ CÔNG NGHIỆP KỲ 1 THÁNG 5/2006