I. KHÁI QUÁT CHUNG
Giao dịch về nhà ở rất thông dụng và thường mang giá trị lớn. Trong hệ thống quy phạm pháp luật thực định, chế định về nhà ở luôn chiếm vị trí quan trọng và đang ngày càng được hoàn thiện với sự ra đời của một loạt các văn bản luật và dưới luật: Luật Nhà ở 2005, Bộ Luật Dân sự 2005, Bộ Luật Dân sự 1995, Pháp lệnh về nhà ở 1991, Pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991, Pháp lệnh thừa kế 1990...
Hiện nay, giao dịch về nhà ở được điều chỉnh tập trung bởi các văn bản: Bộ Luật Dân sự 2005, Luật Nhà ở 2005, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Rất tiếc rằng, hệ thống quy phạm pháp luật này có nhiều điểm không thống nhất với nhau. Về những vấn đề chung, xin nêu hai điểm sau:
Thứ nhất: về hiệu lực áp dụng
Điều 3 Luật Nhà ở quy định “trong trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở thì áp dụng quy định của luật này”.
Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chỉ đề cập đến giao dịch về nhà ở. Lý luận và thực tiễn đều chỉ ra rằng, nhà ở thường xuyên được giao dịch và có nhiều liên quan đến đất đai, các tài sản khác gắn liền với nhà ở. Đối với các tài sản này, đặc biệt là đất đai đều có hệ thống quy phạm điều chỉnh riêng và hầu hết đều quy định theo dạng nếu có sự khác nhau thì áp dụng luật chuyên ngành điều chỉnh. Điều đó vô hình chung tạo sự không thống nhất về cách hiểu và thực tiễn áp dụng.
Ví dụ: Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai không ngăn cấm việc thế chấp quyền sử dụng đất tại nhiều tổ chức tín dụng trong khi Luật Nhà ở quy định việc thế chấp nhà ở chỉ được thực hiện tại một tổ chức tín dụng. Vấn đề đặt ra là: trong trường hợp nhà ở gắn liền với đất thì có được thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng không. Thật khó có thể chấp nhận giải pháp: nếu làm thủ tục thế chấp nhà thì chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng, nếu làm thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất (và tài sản gắn liền với đất) thì được thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng.
Hiểu đúng nghĩa của Điều 3 Luật Nhà ở nêu trên, tất cả các giao dịch liên quan đến nhà ở đều tuân theo quy định của Luật Nhà ở, điều đó dẫn đến câu trả lời cho trường hợp nêu trên: chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng. Nhưng như vậy, không phù hợp với các quy định của Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, không phản ánh đúng tính chất của các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch về nhà ở nói riêng.
Thứ hai : về phạm vi điều chỉnh
Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP đã đề cập nhiều nội dung của các giao dịch về nhà ở: điều kiện của nhà ở là đối tượng giao dịch, điều kiện về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên và đặc biệt Nghị định 90/2006/NĐ-CP có ban hành kèm theo các phụ lục về mẫu giao dịch về nhà ở (mẫu hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở). Điều đó dẫn đến có cách cách nhìn nhận khác nhau về vấn đề này:
Quan điểm 1: các mẫu hợp đồng tại phụ lục của Nghị định 90/2006/NĐ-CP là một phần của Nghị định, do vậy đây là những quy định bắt buộc về hình thức, khi tham gia giao dịch về nhà ở, buộc các bên phải tuân theo.
Quan điểm 2: các mẫu hợp đồng tại phụ lục của Nghị định 90/2006/NĐ-CP chỉ có tính tham khảo cho các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở.
Chúng tôi cho rằng, một cách đương nhiên, các mẫu hợp đồng tại phụ lục là một phần của Nghị định 90/2006/NĐ-CP. Cùng với các phụ lục khác (mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; khung giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội; khung giá cho thuê nhà ở công vụ), các phụ lục về giao dịch nhà ở có tính bắt buộc với các bên. Nhưng như vậy, sự tự do ý chí của các chủ thể tham gia không được thể hiện rõ ràng. Giao dịch về nhà ở cũng như các giao dịch dân sự khác, khi tham gia, các chủ thể được tự do thể hiện ý chí. Sự thoả thuận đó thậm chí có thể khác đi so với quy định của pháp luật, miễn là không trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật (ví dụ: trong hợp đồng vay các bên không thỏa thuận về lãi suất hoặc có thỏa thuận về lãi suất nhưng đến hạn trả nợ thì bên cho vay không yêu cầu trả lãi…). Trong điều kiện hiện nay, thật khó khả thi nếu yêu cầu các giao dịch dân sự về nhà ở phải được lập đúng (từng điều, khoản) theo mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP. Hệ quả là: khi không tuân thủ đúng các quy định theo mẫu giao dịch nhà ở được ban hành kèm theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP thì các bên có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự. Rõ ràng, hệ quả này không phải là sự mong muốn của những nhà lập pháp. Nhưng nếu quan niệm các mẫu ban hành kèm theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP chỉ có tính tham khảo thì việc quy định kèm theo một văn bản ‘ở tầm’ nghị định là một điều không cần thiết.
Chúng tôi cho rằng, việc ban hành các mẫu về giao dịch nhà ở kèm theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP thể hiện tư duy quản lý ‘mang tính thuận lợi nhất’ trong việc quản lý nhà ở của các cơ quan có thẩm quyền trong lĩnh vực này và điều này không hợp lý, thiếu khả thi. Luật Nhà ở chỉ nên quy định một số nội dung chưa được đề cập chi tiết trong Bộ Luật Dân sự, có thể đặt ra các quy định bắt buộc về hình thức, nội dung (cần xem xét kỹ Bộ Luật Dân sự để tránh sự mâu thuẫn, chồng chéo), không cần ban hành các văn bản mẫu như hiện nay. Các mẫu hợp đồng cụ thể cã thÓ do các cơ quan quản lý nhà ở ban hành (chỉ mang tính tham khảo), thậm chí có thể do các cơ quan, cá nhân khác ban hành (văn phòng công chứng, luật sư, các nhà nghiên cứu luật học…).
II. CÁC VẤN ĐỀ CỤ THỂ
1. PHẠM VI GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở
Điều 90 Luật Nhà ở quy định "Giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở".
Tinh thần điều luật rất rõ ràng, giao dịch dân sự về nhà ở chỉ được thực hiện dưới một (hoặc nhiều) hình thức kể trên. Trong trường hợp không rõ ràng về hình thức trong thực tiễn, cần xem xét để quy thành các hình thức theo quy định của luật. Ví dụ: trường hợp hứa thưởng và thi có giải có giải thưởng là nhà ở quy thành hợp đồng tặng cho nhà ở; đối với hợp đồng gửi giữ nhà ở được quy thành "uỷ quyền quản lý nhà ở".
Tuy nhiên, nội dung của Điều 90 có những nhược điểm sau :
Thứ nhất: không thống nhất giữa tên gọi của giao dịch về nhà ở với quy định về hợp đồng trong Bộ Luật Dân sự. Một số tên gọi giao dịch về nhà ở chỉ thể hiện hành vi của một bên, không đúng với thực tiễn.
Ví dụ : điều luật quy định "cho thuê", bản chất phải được hiểu là hợp đồng thuê tài sản (trong Bộ Luật Dân sự); tương tự như vậy: "đổi"- hợp đồng trao đổi tài sản; cho mượn- hợp đồng mượn tài sản; "uỷ quyền quản lý nhà ở"- một dạng của hợp đồng uỷ quyền (hoặc hợp đồng gửi giữ tài sản).
Thứ hai: giao dịch "cho ở nhờ" quy định tại điều luật không chính xác. Việc ở nhờ có thể được thực hiện dưới hai hình thức:
- Giao nhà cho người ở nhờ, thuộc một trong các dạng : hợp đồng mượn nhà, hợp đồng thuê nhà, hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà hoặc hợp đồng gửi giữ nhà.
- Không giao nhà cho người ở nhờ, người ở nhờ sống chung với chủ sở hữu (hoặc người đang chiếm hữu hợp pháp) nhà. Trong trường hợp này bản chất sẽ là hợp đồng thuê nhà hoặc hợp đồng dịch vụ.
Như vậy, hành vi ở nhờ tuy có liên quan đến nhà ở nhưng nhà ở không phải là đối tượng của sự thoả thuận "ở nhờ", không là đối tượng của loại hợp đồng này. Nói khác hơn, không thể có giao dịch về nhà ở dưới dạng "ở nhờ" mà bản chất đây là một hợp đồng dịch vụ.
2. ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở
2.1. Điều kiện về chủ thể
Điều 92 Luật Nhà ở quy định điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở :
“1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự;
b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
2. Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh’.
Nhận xét 1: mặc dù tiêu đề của Điều 92 Luật Nhà ở là “Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở”, nhưng qua nội dung của điều luật, chúng ta nhận thấy đối tượng áp dụng điều kiện này là các hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở mà không bao gồm các loại giao dịch khác (như thừa kế...).
Rõ ràng, giữa tiêu đề của điều luật và nội dung của điều luật có sự không thống nhất.
Nhận xét 2 : về điều kiện của chủ thể : "là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự".
Xem xét các trường hợp sau :
Trường hợp 1: hợp đồng cho thuê lại nhà. Ví dụ A cho B thuê nhà để ở trong thời hạn 2 năm từ tháng 3 năm 2006 đến tháng 3 năm 2008. Tháng 5/2007, B cho C thuê lại căn nhà này có sự đồng ý của A. Nhận thấy rằng khi này, hợp đồng thuê lại nhà được ký kết giữa B và C, sự đồng ý của A có thể được thể hiện trong hợp đồng này hoặc một văn bản riêng nhưng A không phải là một bên trong hợp đồng. Rõ ràng, trong trường hợp này B không phải là chủ sở hữu nhà, cũng không phải là người đại diện của A theo các quy định về đại diện "của pháp luật dân sự". Nếu căn cứ điều kiện tại điểm a khoản 1 Điều 92 Luật Nhà ở như trên thì hợp đồng thuê lại nhà giữa B và C sẽ vô hiệu do vi phạm quy định về chủ thể. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng thật khó chấp nhận sự vô hiệu trong trường hợp này. Nói khác hơn, điều luật trên không thể hiện được tính hợp lý, khả thi - xét về cả lý luận và thực tiễn.
Trường hợp 2: thế chấp nhà đang thuê. Ví dụ A cho B thuê nhà, B thế chấp căn nhà trên cho tổ chức tín dụng X để bảo đảm cho một khoản vay[1]. Việc thế chấp này được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm[2]. Đến thời hạn trả nợ, B vi phạm nghĩa vụ, X xử lý tài sản bảo đảm. Khi này, A không đồng ý với lý do tài sản thuộc sở hữu của A, việc B đem nhà thế chấp không có sự đồng ý của A và A không biết việc này. Vấn đề đặt ra là: hợp đồng thế chấp giữa B và X có hiệu lực không. Căn cứ Điều 92 Luật Nhà ở, chúng ta nhận thấy B không phải là chủ sở hữu, cũng không phải người đại diện của A; do vậy, hợp đồng thế chấp trên vô hiệu do vi phạm quy định về chủ thể tham gia ; hệ quả là: A được lấy lại nhà (và giấy tờ kèm theo), khoản nợ của X trở thành khoản nợ không có bảo đảm. Tuy nhiên, căn cứ khoản 2 Điều 13 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ thì trường hợp này X được coi là bên nhận bảo đảm ngay tình và được ưu tiên thanh toán cao nhất khi xử lý tài sản bảo đảm[3] ; hệ quả là: tài sản bảo đảm bị xử lý để bảo đảm quyền lợi của tổ chức tín dụng X và khi này A phải khởi kiện B yêu cầu bồi thường thiệt hại. Việc lựa chọn quy phạm nào để giải quyết sẽ là một vấn đề nan giải của các cơ quan tư pháp[4].
Qua các trường hợp chúng tôi đã trình bày, có thể nhận thấy quy định về điều kiện của chủ thể khi tham gia các giao dịch về nhà ở tại Điều 92 chưa bao quát được hết các trường hợp và như vậy không tránh khỏi khó khăn, vướng mắc khi áp dụng.
Nhận xét 3: về điều kiện “cá nhân có năng lực hành vi dân sự”.
Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự[5]. Về nguyên tắc, năng lực hành vi dân sự của cá nhân phát sinh khi cá nhân từ đủ 6 tuổi và đầy đủ khi cá nhân đủ 18 tuổi nếu không bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị Toà án hạn chế năng lực hành vi dân sự[6]. Tuy nhiên, đối với người từ đủ 6 tuổi đến dưới 15 tuổi không thể tự mình tham gia giao dịch dân sự về nhà ở mà nhất thiết phải có người đại diện theo pháp luật. Đối với người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có thểm tham gia giao dịch dân sự về nhà ở nếu có đủ tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.
Như vậy, khi tham gia các quan hệ mua bán, thuê, tặng cho, mượn, thế chấp, trao đổi nhà[7], cá nhân tối thiểu phải đủ 15 tuổi. Việc quy định điều kiện “cá nhân có năng lực hành vi dân sự” tại Điều 92 Luật Nhà ở là quá rộng, không chính xác.
2.2 Điều kiện về đối tượng giao dịch
Điều 91 Luật Nhà ở quy định:
‘1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Trường hợp nhà ở cho thuê ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.
3. Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu chuẩn quy định tại Mục 4 Chương III của Luật này’.
Nhà ở là nội dung bắt buộc phải có trong các giao dịch về nhà ở. Do vậy, việc quy định các điều kiện về nhà ở là đối tượng của giao dịch về nhà ở là rất cần thiết. Dựa vào tính chất của các giao dịch, Luật Nhà ở đã chia điều kiện về đối tượng giao dịch thành ba nhóm:a) các giao dịch gồm mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở; b) thuê nhà ở; c) thuê mua nhà ở. Đối với mỗi nhóm có các quy định khác nhau về điều kiện của nhà ở là đối tượng của giao dịch.
Nhận xét 1: về điều kiện "có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở".
Cũng giống như các giao dịch dân sự khác, tài sản là đối tượng của giao dịch phải thuộc sở hữu của người đưa tài sản vào giao dịch[8]. Do vậy, việc yêu cầu nhà ở phải thuộc sở hữu của đưa nhà ở vào giao dịch là đúng. Tuy nhiên, việc đánh đồng khái niệm "sở hữu" và "có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở" là không chính xác. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là một hành vi (thủ tục) hành chính ghi nhận quyền sở hữu, điều đó không đồng nghĩa với việc phát sinh quyền sở hữu-nói khác hơn đối với các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu không làm mất quyền sở hữu của họ đối với nhà ở. Khi tham gia các giao dịch về nhà ở, chúng tôi nhất trí với việc chủ thể phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi đưa nhà ở vào các quan hệ mua bán, tặng cho, thế chấp, trao đổi, mượn và uỷ quyền quản lý nhà ở[9]. Riêng đối với quan hệ thừa kế, chúng tôi không nhất trí với điều kiện nhà ở phải có "giấy chứng nhận quyền sở hữu" mới là đối tượng của quan hệ thừa kế.
Xin đưa ra ví dụ: A ký hợp đồng mua một căn nhà chung cư với công ty X (chủ đầu tư xây dựng chung cư). Tháng 1/2007, A thanh toán toàn bộ tiền mua nhà và nhận nhà để ở, chờ công ty X làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho A (sổ hồng)[10]. Khi chưa được cấp sổ hồng, A chết. Vấn đề là người thừa kế của A có được thừa kế căn nhà trên không. Những người thừa kế của A lập biên bản thoả thuận phân chia di sản thừa kế, trong đó có căn nhà nêu trên (cùng hợp đồng của A với công ty X) thì có công chứng được không[11].
Căn cứ Điều 91 Luật nhà ở sẽ dẫn đến hệ quả là nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu không thể là đối tượng của quan hệ thừa kế. Thật khó chấp nhận kết luận này xét cả về lý luận và thực tiễn.
Nhận xét 2: về điều kiện "không có tranh chấp về quyền sở hữu".
Khái niệm tranh chấp trong dân sự được hiểu rất rộng, việc giải quyết tranh chấp dân sự cũng có nhiều hình thức, thời gian diễn ra thường lâu dài. Trong khoảng thời gian này, việc ngăn cản đưa nhà ở vào các giao dịch dân sự ở phạm vi rộng như quy định tại Điều 91 là không hợp lý. Chúng tôi cho rằng sẽ hợp lý hơn nếu chỉ ngăn cấm việc chuyển quyền sở hữu trong trường hợp có tranh chấp, đối với các giao dịch không chuyển quyền sở hữu (chỉ chuyển quyền chiếm hữu, quyền sử dụng) thì không thể và không nên ngăn cấm (ví dụ : cho mượn nhà, uỷ quyền quản lý nhà)[12].
Nhận xét 3: về điều kiện của nhà ở trong giao dịch thuê nhà ở.
Luật định nhà ở là đối tượng của giao dịch thuê nhà ở phải đảm bảo các điều kiện ‘chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác’.
Đây là những điều kiện rất chung, không rõ ràng, ít tính khả thi (Ví dụ : các bên sẽ hiểu thế nào là những điều kiện thiết yếu khác). Việc cung cấp nước, điện, dịch vụ viễn thông... còn phụ thuộc nhiều vào các nhà cung cấp các mặt hàng này. Chúng tôi cho rằng đây là những nội dung của hợp đồng thuê nhà, việc thoả thuận về những nội dung này hoàn toàn phụ thuộc ý chí của các bên, do các bên thoả thuận; việc quản lý các lĩnh vực chất lượng, an toàn, điện, nước... cần được xem xét trong văn bản khác hoặc trong chế định khác, không nên đưa vào là điều kiện của giao dịch[13].
2.3. Điều kiện về hình thức
Luật Nhà ở không có điều luật riêng biệt quy định về hình thức của từng loại giao dịch về nhà ở. Nguyên lý chung, giao dịch dân sự được thiết lập dưới ba hình thức: bằng hành vi dân sự cụ thể, bằng lời nói và bằng văn bản. Xem xét một cách tổng thể các quy định của Luật Nhà ở và Bộ Luật Dân sự, chúng ta có thể đưa ra kết luận sau: hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây: cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng; bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở; thuê mua nhà ở xã hội; bên tặng cho nhà ở là tổ chức[14].
Đối với thừa kế nhà ở, di chúc chỉ có thể được thiết lập dưới một trong hai hình thức: lời nói (di chúc miệng-hay còn gọi là chúc ngôn) và văn bản (di chúc bằng văn bản-hay còn gọi là chúc thư).
Tuy nhiên, Điều 93 Luật Nhà ở về trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở quy định:
‘1. Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thoả thuận về mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho’.
2. Hợp đồng về nhà ở, văn bản tặng cho nhà ở phải thể hiện các nội dung...'
Nhận thấy, Điều 93 Luật Nhà ở như muốn tách hình thức của các giao dịch nhà ở[15] thành hai nhóm: hợp đồng về nhà ở và văn bản tặng cho về nhà ở. Chúng tôi cho rằng văn bản tặng cho về nhà ở thực chất là hình thức của hợp đồng tặng cho nhà ở. Do vậy, việc phân biệt như khoản 2 Điều 93 Luật Nhà ở không được chính xác. Chúng tôi cũng thấy khó hiểu với quy định tại khoản 1 Điều 93 với quy định "trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho".
Quy định này dẫn đến cách hiểu : việc tặng cho nhà giữa cá nhân với cá nhân không phải lập văn bản, trường hợp cá nhân tặng cho pháp nhân nhà ở cũng không phải lập văn bản. Rõ ràng, cách hiểu này không được chấp nhận trong lý luận và thực tiễn hiện nay.
Bên cạnh đó, khoản 6 Điều 93 Luật Nhà ở quy định: "trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở từ sáu tháng trở lên thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải nộp cho Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở bản sao hợp đồng về quy định tại khoản này”.
Điều luật cũng rất khó hiểu, tối đa hoá sự tiện lợi cơ quan nhà nước và ngay lập tức cho thấy sự bất khải thi của nó. Cần nói thêm rằng ý nghĩa của việc giữ các văn bản này không cao, không mang tính chất quản lý nhà nước, cũng không là căn cứ giải quyết tranh chấp do Uỷ ban nhân dân không có thẩm quyền xét xử các tranh chấp về dân sự nói chung, về nhà ở nói riêng.
2.4. Về mua bán nhà ở
Điều 94 Luật Nhà ở quy định:
‘1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng văn bản.
Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu nhà ở nhà ở thuộc sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung vắng mặt mà đã được Toà án tuyên bố mất tích thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật dân sự.
2. Trong trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung bán phần quyền sở hữu nhà ở của mình thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác. Trong trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật dân sự’.
Trong trường hợp có nhiều chủ thể cùng sở hữu một căn nhà, phần quyền của chủ thể này ảnh hưởng đến lợi ích của chủ thể khác. Do vậy, việc Luật Nhà ở quy định cần có sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu khi định đoạt nhà ở và quyền ưu tiên mua của các đồng chủ sở hữu chủ khi có một chủ sở hữu muốn bán phần quyền của mình là cần thiết. Tuy nhiên, nghiên cứu quy định của Luật nhà ở và các quy định có liên quan, chúng tôi có một số nhận xét sau:
Nhận xét 1: Điều 94 Luật Nhà ở đề cập đến sở hữu chung mà chưa có sự phân định giữa hai loại hình sở hữu chung: sở hữu chung hợp nhất và sở hữu chung theo phần. Trong sở hữu chung theo phần, dễ dàng đồng ý với quy định tại khoản 1 Điều 94 đã dẫn trên. Đối với sở hữu chung hợp nhất sẽ có trường hợp không tuân theo quy định này (ví dụ: sở hữu chung của vợ chồng - cả hai vợ chồng sẽ ký vào hợp đồng bán nhà - có thể hiểu hai người đã bán phần quyền của mình có sự đồng ý của người kia, việc quy định phải có sự đồng ý bằng văn bản sẽ không cần thiết).
Nhận xét 2: về trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung bị Toà án tuyên bố mất tích.
Trong trường hợp này, Bộ Luật Dân sự quy định tài sản sẽ do người đang quản lý tiếp tục quản lý, người quản lý tài sản chỉ được bán nếu tài sản đó là hoa màu, sản phẩm khác có nguy cơ bị hỏng - nhà ở đương nhiên không thuộc đối tượng này. Luật Nhà ở đã tiến thêm một bước khi cho phép các đồng sở hữu chủ được bán nhà ở thuộc sở hữu chung. Điều này đặt ra một số vấn đề:
+1. Trường hợp người đang quản lý tài sản không phải là đồng sở hữu chủ với người bị tuyên bố mất tích và họ không đồng ý giao căn nhà đó cho các đồng sở hữu chủ để bán. Có lẽ, khi này các đồng sở hữu chủ phải khởi kiện tại Toà án, yêu cầu Toà án kên biên căn nhà đó để phát mại.
+2. Trường hợp các đồng sở hữu chủ bán nhà thuộc sở hữu chung, một cách tất yếu quyền ưu tiên mua của người mất tích không còn. Vấn đề là: khoản tiền thu được thuộc phần quyền của người mất tích xử lý ra sao, ai giữ... Luật Nhà ở dẫn chiếu sang Bộ Luật Dân sự với quy định "phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật dân sự".
Nhưng như trên chúng tôi đã trình bày, Bộ Luật Dân sự không đề cập đến việc bán nhà thuộc sở hữu chung khi có một đồng chủ sở hữu mất tích. Nói khác hơn, việc dẫn chiếu của Luật Nhà ở sẽ đẩy các cơ quan áp dụng luật vào tình thế không thể tìm thấy quy định để giải quyết.
Nhận xét 3: về quyền ưu tiên mua
Luật định trường hợp một trong các đồng sở hữu chủ muốn bán phần quyền của mình thì phải dành quyền ưu tiên mua cho các đồng sở hữu chủ khác. Quy định này là quy định chung đối với quyền định đoạt của của các đồng sở hữu chủ đối với tài sản thuộc sở hữu chung trong đó có nhà ở. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền ưu tiên mua phần lớn tuỳ thuộc vào thiện chí của chủ sở hữu phần quyền muốn bán.
Ví dụ: A,B,C là đồng sở hữu một căn nhà, A muốn bán phần quyền sở hữu của mình. Theo quy định, A phải dành quyền ưu tiên mua cho B và C. Giả sử A không thiện chí trong việc bán cho B,C. Khi này, A sẽ thông báo cho B,C về việc bán phần quyền sở hữu của mình, nhưng với giá bán lớn hơn nhiều so với giá trị thực của phần quyền sở hữu đó. Dễ dàng nhận thấy, B và C từ chối không mua. Tiếp theo, A bán phần quyền sở hữu cho X với giá trị thấp hơn nhiều so với giá A đã thông báo cho B và C. Lập tức, B và C khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng giữa A và X vô hiệu (lý do là: nếu A thông báo giá bán cho B và C như giá đã bán cho X thì B và C đã mua phần quyền sở hữu đó, do vậy, trong trường hợp này đã vi phạm quyền ưu tiên mua của B và C).
Các phương án được đặt ra là:
*Phương án 1: Toà án tuyên bố giao dịch mua bán nhà giữa A và X vô hiệu vì A đã xâm phạm quyền ưu tiên mua của B và C; buộc A phải bán nhà cho B và C với giá đã bán cho X
*Phương án 2: Toà án tuyên bố giao dịch mua bán nhà giữa A và X vô hiệu vì A đã xâm phạm quyền ưu tiên mua của B và C, buộc A phải thông báo lại các điều kiện về việc bán phần quyền sở hữu tương ứng với các điều kiện đã thoả thuận trong hợp đồng mua bán với X.
*Phương án 3: Toà án ra quyết định tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, Toà án không có thẩm quyền buộc một chủ thể phải bán tài sản (nhà) cho người khác với giá bán do Toà án quy định[16]. Giả sử Toà án ra quyết định tuyên bố giao dịch mua bán trên vô hiệu, theo nguyên tắc, các bên trở lại tình trạng ban đầu như trước khi giao dịch (trả lại tài sản đã nhận). Khi này quyền ưu tiên mua của B và C được phục hồi - A lại thông báo về giá bán phần quyền của mình với giá cao hơn nhiều giá trị thực của nó - B, C vẫn sẽ không mua được phần quyền sở hữu của A, khi này A lại bán cho X - câu chuyện tranh chấp lại "quay vòng" - điều luật về tính ưu tiên không phát huy được trong thực tiễn[17].
2.5. Về hợp đồng thuê nhà ở
2.5.1. Về quyền ưu tiên mua nhà đang thuê
Điều 97 Luật Nhà ở quy định "trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân và nhà ở thuộc sở hữu chung".
Cảm nhận ban đầu, điều luật không rõ ràng. Luật quy định dành quyền ưu tiên mua cho người đang thuê nhà ở trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân và nhà ở thuộc sở hữu chung”. Điều này dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau:
Cách hiểu thứ nhất: đối với nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân thì bên thuê không có quyền ưu tiên mua; đối với nhà ở thuộc sở hữu chung thì bên thuê cũng không có quyền ưu tiên mua. Hệ quả là, chỉ đối với nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước hoặc của pháp nhân đang cho thuê thì bên thuê mới có quyền ưu tiên mua.
Cách hiểu thứ hai: quyền ưu tiên mua chỉ mất khi nhà ở đang thuê thuộc sở hữu chung của nhiều cá nhân.
Bên cạnh đó, việc xác định các điều kiện để bên thuê có quyền ưu tiên mua cũng không đơn giản. Luật định, bên thuê có quyền ưu tiên mua khi không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ. Phạm trù “chỗ ở khác” rất không rõ ràng về căn cứ xác định. Ví dụ: gia đình A (bố, mẹ và A) hộ khẩu thường trú tại Hà Đông- Hà Tây, A công tác tại cơ quan trong nội thành Hà Nội. Để thuận tiện cho việc đi lại, A thuê một căn nhà của B tại phố Hàng Bông- Hà Nội để ở. Trường hợp B muốn bán căn nhà đang cho thuê thì B có thể coi A có là đã "có chỗ ở khác” để bác bỏ quyền ưu tiên mua của A không là vấn đề không dễ có sự thống nhất. Việc xác định bên thuê đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ cũng không dễ dàng[18]. Điều 495 Bộ Luật Dân sự quy định
bên thuê nhà có các nghĩa vụ sau đây: sử dụng nhà đúng mục đích đã thoả thuận; trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận; giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra; tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng; trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thoả thuận
(nghĩa vụ "trả nhà cho bên cho thuê" sẽ không được áp dụng trong trường hợp này; nghĩa vụ "tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng" rất khó xác định - cơ quan, tổ chức nào sẽ chứng nhận bên thuê nhà chấp hành tốt nghĩa vụ này).
Có quan điểm cho rằng, quyền ưu tiên mua của bên thuê nhà tương tự như quyền ưu tiên mua phần quyền sở hữu đối với nhà thuộc sở hữu chung. Chúng tôi cho rằng, hai vấn đề này hoàn toàn khác nhau. Nếu trong sở hữu chung, do tính chất đ�c thù của nhà ở mà phần quyền của người này ảnh hưởng lớn đến lợi ích của đồng sở hữu chủ khác dẫn đến việc quy định quyền ưu tiên mua là cần thiết thì trong quan hệ thuê nhà, yếu tố ảnh hưởng này không rõ ràng vì quyền thuê nhà (tiếp tục ở nhà đang thuê) không bị ảnh hưởng khi thay đổi chủ sở hữu nhà đang thuê. Do vậy, Bộ Luật Dân sự 2005 đã bỏ quy định về quyền ưu tiên mua của bên thuê nhà được quy định trong Bộ Luật Dân sự 1995 trên cơ sở tôn trọng tự do ý chí của các bên và sự "dễ dàng bị vô hiệu" khi bên cho thuê vận dụng các "kỹ thuật pháp lý" để loại bỏ quyền ưu tiên mua. Luật Nhà ở lại quy định quyền ưu tiên này cho dù không tránh khỏi những vướng mắc khi áp dụng.
2.5.2. Về nội dung của hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà là một dạng đặc thù của hợp đồng thuê tài sản. Do vậy, Bộ Luật Dân sự bên cạnh việc quy định các quy tắc chung của hợp đồng thuê tài sản từ Điều 480 đến Điều 491 đã quy định về hợp đồng thuê nhà từ Điều 492 đến Điều 500. Cho dù vậy, các quy định của Bộ Luật Dân sự, nhìn từ một số khía cạnh vẫn mang tính chất khái quát và khi áp dụng trong thực tiễn không tránh khỏi có những vướng mắc. May mắn rằng, một số vướng mắc đó đã được đề cập và giải quyết trong Luật Nhà ở, như: việc thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước[19], việc thoả thuận lại về giá thuê khi bên cho thuê cải tạo (nâng cấp) lại nhà ở trong thời hạn thuê[20]. Nhưng cũng thật không may mắn khi trong hai đạo luật được ban hành cùng năm lại có những quy định khác nhau khiến việc hiểu và vận dụng chúng trong thực tiễn không thống nhất. Ví dụ[21]:
* Đơn phương chấm dứt hợp đồng
Điều 498 Bộ Luật Dân sự:
1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;
d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;
đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;
e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.
Điều 103 Luật Nhà ở
1. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
c) Cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê;
d) Sửa chữa, cải tạo, đổi nhà ở đang thuê hoặc cho người khác thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê nhà ở;
đ) Làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;
b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.
2. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi nhà ở có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá cho thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thoả thuận;
* Chấm dứt hợp đồng thuê:
Điều 499 Bộ Luật Dân sự
1. Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà;
4. Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.
Điều 102 Luật Nhà ở
1. Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.
4. Nhà ở cho thuê hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2.6. Về tặng cho nhà ở
Bộ Luật Dân sự không có quy định riêng về hợp đồng tặng cho nhà ở. Sự phân biệt có chăng là ở chỗ có các quy định áp dụng riêng cho tặng cho động sản và tặng cho bất động sản[22].
Luật Nhà ở cũng không xây dựng các quy định về tặng cho nhà ở một cách hệ thống mà chỉ có một số quy định "đặc thù”. Điều đó có thể hiểu, việc tặng cho nhà ở tuân thủ các quy định của Bộ Luật Dân sự. Tiếc rằng, trong các quy định được gọi là "đặc thù" của Luật Nhà ở lại có vấn đề không được thống nhất với Bộ Luật Dân sự: thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho. Theo quy định tại Điều 467 Bộ Luật Dân sự, hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký,và do đó, nhà ở - với ý nghĩa là một bất động sản khi tặng cho cũng phải tuân theo quy định này. Hoàn toàn khác với quy định trên, Luật Nhà ở quy định hợp đồng tặng cho nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng[23]. Về mặt áp dụng luật, Luật Nhà ở sẽ được áp dụng. Chỉ tiếc rằng, trong hai đạo luật điều chỉnh cùng một vấn đề, được ban hành trong cùng một năm lại không thể hiện được sự thống nhất.
2.7. Hợp đồng trao đổi nhà ở
Bộ Luật Dân sự không có quy định riêng biệt về hợp đồng trao đổi nhà ở. Việc các chủ thể trao đổi nhà ở, về nguyên tắc, phải tuân theo các quy định chung về hợp đồng và các quy định về hợp đồng trao đổi tài sản tại các Điều 463, 464 Bộ Luật Dân sự.
Luật Nhà ở ghi nhận trao đổi nhà ở dưới "hình thức" đổi nhà ở. Luật Nhà ở cũng không có quy định đặc thù về hợp đồng "đổi nhà ở" mà chỉ quy định một số vấn đề "đặc thù" trong đổi nhà ở, thể hiện ở các điều luật: Điều 109-đổi nhà ở thuộc sở hữu chung; Điều 110-đổi nhà ở đang cho thuê; Điều 111- thanh toán giá trị chênh lệch. Theo các quy định này, trong trường hợp đổi nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu chủ; đối với nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần chỉ được đổi phần quyền của mình và bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung khác; đối với nhà ở đang cho thuê là đối tượng của hợp đồng đổi nhà ở thì quyền tiếp tục ở (thuê nhà ở) được bảo đảm theo hợp đồng với chủ sở hữu “cũ” của nhà ở đó; trường hợp có sự chênh lệch trong việc đổi tài sản thì các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch đó.
Xem xét các quy định của Luật Nhà ở, chúng tôi nhận thấy có một số yếu tố chưa được hợp lý sau:
Thứ nhất: Luật định trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần, chủ sở hữu có thể đổi phần quyền sở hữu của mình cho người khác và phải bảo đảm không được ảnh hưởng đến lợi ích của các chủ sở hữu khác. Dễ dàng nhận thấy, trong trường hợp này, các chủ sở hữu khác không có quyền ưu tiên trong trao đổi tài sản, đồng thời họ không có quyền can thiệp vào việc trao đổi phần quyền sở hữu của chủ sở hữu - vậy yếu tố đảm bảo không được ảnh hưởng đến lợi ích của các đồng chủ sở hữu được thể hiện ở các khía cạnh nào; trong trường hợp sau khi trao đổi phần quyền sở hữu, chủ sở hữu mới yêu cầu thoả thuận lại với các đồng sở hữu chủ về việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở thì các đồng sở hữu chủ (ban đầu) có quyền gì, nếu khởi kiện thì phương hướng giải quyết của Toà án như thế nào... đây là những vấn đề phát sinh khi ghi nhận nghĩa vụ của chủ sở hữu khi đổi phần quyền sở hữu của mình phải đảm bảo lợi ích của các chủ sở hữu khác nhưng chúng ta không tìm thấy quy phạm để giải quyết[24].
Thứ hai: Luật Nhà ở quy định trong trường hợp đổi nhà ở đang cho thuê thì chủ sở hữu nhà đang cho thuê phải thông báo cho bên thuê biết về việc đổi nhà ở. Quy định này có nhiều quan điểm khác nhau:
Quan điểm 1: việc trao đổi nhà ở đang cho thuê không ảnh hưởng đến lợi ích của bên thuê. Do vậy, không cần thiết quy định nghĩa vụ thông báo của bên cho cho thuê. Việc Luật Nhà ở hiện hành quy định nghĩa vụ thông báo nhưng không đề cập đến hình thức thông báo (bằng văn bản, lời nói), phạm vi thông báo (nội dung thông báo) cũng như trách nhiệm của chủ sở hữu trong việc không thông báo khiến cho tính "quy phạm bắt buộc" của điều luật không có.
Quan điểm 2: Việc thông báo ở đây là thông báo về quyền yêu cầu (trả tiền thuê nhà...). Khi này, việc thông báo thực hiện theo các quy định về chuyển giao quyền yêu cầu của Bộ Luật Dân sự (từ Điều 309 đến Điều 314 Bộ Luật dân sự).
Quan điểm 2: hợp đồng thuê nhà là hợp đồng song vụ (bên cho thuê và bên thuê đều có nghĩa vụ với nhau). Trong trường hợp nhà đang thuê được đổi thì quyền và nghĩa vụ đều bị ảnh hưởng. Do vậy, quan niệm đây là việc chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nghĩa vụ thì không hợp lý vì theo nguyên tắc, việc chuyển giao nghĩa vụ phải được sự đồng ý của bên có quyền[25]. Luật Nhà ở chỉ quy định nguyên tắc “thông báo việc đổi nhà ở”, không phải là trường hợp chuyển giao quyền và chuyển giao nghĩa vụ. Chúng tôi đồng ý với quan điểm này.
2.8. Về thừa kế nhà ở
Bộ Luật Dân sự coi nhà ở cũng như các tài sản khác, do vậy, trong quan hệ thừa kế không có quy định riêng về thừa kế nhà ở.
Luật Nhà ở, trong phạm vi điều chỉnh của mình, “cố” đưa thêm một một số điều luật "đặc thù" về thừa kế nhà ở. Do sự "cố gắng" này, theo quan điểm của chúng tôi, khiến các quy định về thừa kế nhà ở không hợp lý, không thống nhất, khó hiểu và khó áp dụng. Xem xét quy định tại
Điều 112 Luật Nhà ở: ’nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất mà người thừa kế là một hoặc các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại thì những người này được thừa kế nhà ở đó theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp có người thừa kế không phải là chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì người thừa kế được thanh toán phần giá trị nhà ở mà họ được thừa kế”. Điều luật rất ‘trúc trắc’ và khó hiểu. Tôi tin tưởng rằng, một người dân bình thường không được đào tạo về luật học sẽ khã hiểu được điều luật này.
Nội dung của điều luật có thể tóm lược: a) nếu người thừa kế cũng là đồng sở hữu chủ (sở hữu chung) nhà ở thì được thừa kế (được ở) toàn bộ nhà; b) nếu người thừa kế không phải là đồng sở hữu chủ thì không được thừa kế (ở) phần nhà được thừa kế mà chỉ được thanh toán phần giá trị nhà được thừa kế.
Ví dụ: A và B là vợ chồng, có một con gái là C. C đã kết hôn và ở với chồng là H. A chết không để lại di chúc, có một căn nhà để lại. Theo quy định của Điều 112 Luật Nhà ở, B sẽ được ở toàn bộ ngôi nhà này (vì căn nhà là sở hữu chung hợp nhất giữa A và B), C được B thanh toán phần giá trị thừa kế được hưởng.
Thoạt tiên, điều luật có vẻ hợp lý. Tuy nhiên, nghiên cứu về lý luận và thực tiễn thì chúng tôi nhận thấy có nhiều vấn đề cần trao đổi:
Thứ nhất: về nguyên tắc, sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu không được xác định đối với tài sản chung - ví dụ: sở hữu chung của vợ chồng[26], hình thức sở hữu chung này chấm dứt đương nhiên khi quan hệ vợ chồng không tồn tại. Do vậy, khi chồng (hoặc vợ chết), quan hệ sở hữu chung hợp nhất giữa họ chấm dứt, người vợ (hoặc chồng) còn lại là chủ sở hữu phần tài sản của mình và sở hữu chung (theo phần) với những người thừa kế khác đối với di sản để lại. Cách
viết như Điều 112 Luật Nhà ở đã dẫn ở trên vô hình trung lại đi ngược lại lý thuyết này khi dẫn đến cách hiểu: hình thừa sở hữu chung hợp nhất vẫn tồn tại khi đồng sở hữu chủ chết.
Thứ hai: chúng tôi cho rằng, đối với hình thức sở hữu chung hợp nhất về nhà ở cũng như trong hình thức sở hữu chung khác về nhà ở, khi có một (trong số) các đồng sở hữu chủ chết, những người thừa kế là đồng sở hữu chủ khác hay không là đồng sở hữu chủ đều có quyền ngang nhau về thừa kế nhà ở và họ là chủ sở hữu phần di sản mà mình được nhận theo di chúc hoặc theo pháp luật. Việc phân chia cơ học di sản là nhà ở hay không còn tuỳ thuộc vào kết cấu của ngôi nhà và quan trọng hơn, tuỳ thuộc vào sự thoả thuận của những người thừa kế. Luật Nhà ở quy địnhnếu người thừa kế không phải là đồng sở hữu chủ thì không được thừa kế (ở) phần nhà được thừa kế mà chỉ được thanh toán phần giá trị nhà được thừa kế vi phạm quy định của Hiến pháp 92 về quyền có chỗ ở của công dân, vi phạm quy định của Bộ Luật Dân sự về quyền sở hữu tài sản của cá nhân[27]. Về thực tiễn, quy định này không thể áp dụng được trong trường hợp người thừa kế không phải là đồng sở hữu chủ mà không có chỗ ở khác.
Thứ ba: Điều 113 Luật Nhà ở quy định quyền ưu tiên mua của các đồng thừa kế, đồng sở hữu đối với phần quyền thừa kế nhà ở trong hình thức sở hữu chung theo phần. Một điểm dễ nhận thấy là: tranh chấp trong quan hệ thừa kế là tranh chấp giữa những người thừa kế với nhau. Do vậy, khi xảy ra tranh chấp này, bằng kỹ thuật pháp lý, người thừa kế có phần quyền thừa kế nhà ở muốn bán dễ dàng vô hiệu hoá quyền ưu tiên mua của những người thừa kế, đồng sở hữu chủ khác[28].
Trên đây là một số ý kiến bình luận của chúng tôi về chế định giao dịch về nhà ở trong Luật Nhà ở, không mang tính phê phán mà chỉ xuất phát với mong muốn hệ thống pháp luật Việt Nam ngày càng được hoàn thiện[29]./.
Thạc sĩ luật học Nguyễn Văn Mạnh
Ban Xây dựng pháp luật, Văn Phòng Chính phủ
[1] Một cách tất yếu, khi này B phải có được giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà.
[2] Về nguyên tắc, hợp đồng thế chấp nhà ở không cần phải đăng ký. Tuy nhiên, các bên có thể đăng ký giao dịch bảo đảm tại Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm (thuộc Cục đăng ký giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, thậm chí trong một số trường hợp có thể đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp xã. Việc có quá nhiều cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm như hiện nay chúng tôi sẽ đề cập đến trong một bài viết khác.
[3] Khoản 2 Điều 13 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định “trong trường hợp …hợp đồng thuê được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm trong thời hạn mười lăm ngày kể từ ngày giao kết hợp đồng…, bên cho thuê có thứ tự ưu tiên thanh toán cao nhất…; nếu không đăng ký hoặc đăng ký sau thời hạn trên và sau thời điểm giao dịch bảo đảm đã dăng ký thì bên nhận bảo đảm được coi là bên nhận bảo đảm được coi là bên nhận bảo đảm ngay tình và có thứ tự ưu tiên thanh toán cao nhất khi xử lý tài sản bảo đảm.
[4] Hiện nay có nhiều quan điểm cho rằng trong trường hợp có sự khác nhau giữa luật chuyên ngành và luật chung thì áp dụng luật chuyên ngành để điều chỉnh. Tuy nhiên, vấn đề luật nào là chuyên ngành của luật nào là vấn đề không dễ trả lời. Trong ví dụ này, có thể hiểu Luật Nhà ở là luật chuyên ngành so với Bộ Luật dân sự, nhưng quy định chi tiết thi hành về bảo đảm nghĩa vụ liên quan đến nhà ở có được coi là luật chuyên ngành hay không so với Luật Nhà ở sẽ dẫn đến nhiều tranh luận. Cũng xin nói thêm là thuật ngữ luật chuyên ngành và luật chung không được đề cập đến trong Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật chỉ quy định nguyên tắc xác định luật áp dụng theo thời điểm có hiệu lực của luật. Tiếc rằng trong quá trình xây dựng luật, chúng ta không tuân thủ triệt để nguyên tắc này, dẫn đến tình trạng nhiều đạo luật tự coi là luật chuyên ngành và quy định nguyên tắc áp dụng mang tính triệt tiêu các luật khác. Ví dụ như Điều 3 Luật Nhà ở như chúng tôi đã trình bày ở bài viết này.
[5] Xem Điều 17 Bộ Luật Dân sự
[6] Xem các Điều 19,20,21,22,23 Bộ Luật Dân sự
[7] Đối với quan hệ thừa kế nhà ở không cần điều kiện này. Do vậy, việc loại trừ quan hệ thừa kế khỏi phạm vi của Điều 92 Luật Nhà ở là hợp lý. Tuy nhiên, chúng tôi không nhất trí khi đưa quan hệ “cho ở nhờ” vào phạm vi điều chỉnh của Điều này như đã trình bày ở phần trên.
[8] Trong trường hợp không phải là chủ sở hữu thì phải được chủ sở hữu uỷ quyền hoặc pháp luật có quy định
[9] Trong trường hợp uỷ quyền có trường hợp uỷ quyền lại, khi thiết lập hợp đồng uỷ quyền lại có lẽ không cần xem xét tính chấp pháp lý của nhà ở. Tuy nhiên, theo quy định về hợp đồng, việc uỷ quyền lại chỉ được thực hiện nếu có sự đồng ý của ngườii uỷ quyền (đầu tiên chủ sở hữu nhà), do vậy, tính chất pháp lý của nhà ở được bảo đảm. Đối với giao dịch cho ở nhờ, việc quy định các điều kiện như Điều 91 là không hợp lý, không khả thi, tuy nhiên, ở phần trên chúng tôi đã trình bày quan điểm giao dịch này liên quan đến nhà ở nhưng không thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Nhà ở, do vậy khi trình bày vấn đề này chúng tôi không đề cập đến giao dịch cho ở nhờ.
[10] Trong thực tiễn, thời gian trung bình được cấp là 6 tháng.
[11] Các trường hợp mua bán, tặng cho, trao đổi… tuy đã công chứng nhưng chưa làm thủ tục sang tên (cấp chứng nhận quyền sở hữu) mà người mua, được tặng cho, nhận nhà qua hợp đồng trao đổi…chết cũng sẽ dẫn đến hệ quả tương tự.
[12] Trường hợp người được cấp chứng nhận sở hữu nhà nhưng đang bị tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền chưa có quyết định giải quyết tranh chấp cuối cùng, do điều kiện khách quan hoặc chủ quan (đi công tác, nằm viện…) không thể trực tiếp quản lý nhà. Việc không cho phép ngườii này uỷ quyền quản lý nhà cho ngườii khác là giải pháp khó chấp nhận.
[13] Suy nghĩ trường hợp sau khi thuê nhà, khu nhà đó bị cắt điện (theo chính sách cắt điện luân phiên của EVN) hoặc không có hệ thống truyền hình cáp. Căn cứ Điều 91 Luật Nhà ở, bên thuê yêu cầu huỷ hợp đồng do không đảm bảo có điện thường xuyên hoặc không có nhu cầu thiết yếu (bên thuê cho rằng việc xem truyền hình là nhu cầu thiết yếu). Có lẽ Toà án sẽ bác yêu cầu của bên thuê, nhưng khi đó hiểu khoản 2 Điều 91 với ý nghĩa là điều kiện bắt buộc của nhà ở là đối tợng của hợp đồng thuê như thế nào. Việc quy định quá chung như Điều 91 vừa gây khó áp dụng cho các bên tham gia, vừa gây khó cho cơ quan áp dụng pháp luật.
[14] Khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở. Điều luật này khá tương đồng với các Điều 343, 450, 492 Bộ Luật Dân sự.
[15] Trừ vấn đề di chúc chúng tôi đã trình bày ở trên.
[16] Do vậy, phương án 1 và 2 không thể áp dụng.
[17] Mặc dù nhận thấy vấn đề này, nhưng chúng tôi cũng chưa tìm thấy giải pháp vì như đã phân tích, việc dành quyền tiên mua cho các đồng sở hữu chủ là điều cần thiết.
[18] Luật Nhà ở không quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà. Để vận dụng, các bên phải dùng Bộ Luật Dân sự.
[19] Điều 101 Luật Nhà ở.
[20] Điều 99 Luật Nhà ở.
[21] Chúng tôi chỉ đề cập đến những điểm khác nhau trong các điều luật tương ứng. Xem Điều 466, 467 Bộ Luật Dân sự
[23] Với quy định này, nhà làm luật cũng loại trừ luôn việc chứng thực của Uỷ ban nhân dân trong việc tặng cho nhà ở.
[24] Về nguyên lý, các đồng sở hữu chủ thoả thuận về quyền và nghĩa vụ đối với tài sản chung. Do vậy, các đồng sở hữu chủ nếu không thoả thuận được thì tài sản không đưa vào quan hệ dân sự được. Phương án là các chủ thể bán phần quyền của mình, khi này tuân theo các quy định về mua bán nhà ở (chúng tôi đã đề cập ở phần trên). Nhưng như vậy, quy định “phải đảm bảo lợi ích của các chủ sở hữu khác” không có ý nghĩa trong việc áp dụng pháp luật.
[25] Do vậy, nếu quan niệm là chuyển giao quyền và chuyển giao nghĩa vụ thì bên thuê (với tư cách chủ thể quyền) không đồng ý cho việc đổi nhà ở (vì khi đó chủ thể có nghĩa vụ – chủ sở hữu nhà thay đổi), việc đổi nhà không thực hiện được. Chúng ta không thể đồng ý với hệ quả pháp lý này.
[26] Xem thêm Điều 217, 219 Bộ Luật Dân sự
[27] Có lẽ điều luật chỉ mang lại sự tiện dụng trong việc quản lý nhà ở (hạn chế sự phân chia nhà ở, từ đó hạn chế các thủ tục cho sự phân chia đó)
[28] Các kỹ thuật này chúng tôi đã trình bày tại phần 2.4, 2.5 bài viết này.
[29] Về các dạng giao dịch khác được quy định trong Luật Nhà ở: a) Thế chấp nhà ở: chúng tôi đã có ý kiến bình luận trong bài viết “hoàn hiện chế định giao dịch bảo đảm” đăng tại Tạp chí lập pháp số 06/2007; b) Cho ở nhờ: như chúng tôi đã trình bày ở phần 1, về bản chất đây không phải là giao dịch về nhà ở; c) Uỷ quyền quản lý nhà ở: Luật nhà ở quy định khá tốt, có hạn chế chăng là một số lỗi về kỹ thuật pháp lý (ví dụ: quy định Toà án tuyên bố chết, Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự nhưng lại quy định “bên được uỷ quyền quản lý nhà ở mất tích” - khoản 5 Điều 123 Luật Nhà ở mà không lưu ý là việc tuyên bố một người là mất tích cũng thuộc thẩm quyền của Toà án).
-----------------------------------
SOURCE: TRANG WEB CHÍNH PHỦ
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét